- Hogyan értékelik a 2022-es esztendőt?
- A gazdasági nehézségek ellenére eredményes évet tudhatunk magunk mögött. Sikeresen csatlakoztunk a világ egyik legnagyobb ingatlan tanácsadó vállalatcsoportjához, az amerikai Newmark Grouphoz, amivel szolgáltatásaink és ügyfeleink körét is tovább bővítettük. Tranzakciók szempontjából is sikeres évet zártunk, az előző évekhez hasonló forgalmat generálva, úgy, hogy több nagyobb tranzakciónk is átcsúszott 2023-ra.
- Mondana konkrét példát arra, hogy miben és hogyan segített az amerikai partner?
- A Newmark globálisan 170+ lokációban szolgálja ki ügyfeleit. Ezen tranzakciókból származó tudás és tapasztalat áll már a Budapesti csapat rendelkezésére is amit a helyi ügyfeleinkkel való együttműködésben tudunk felhasználni.
- A piacot figyelve úgy tűnik, hogy a bérbeadók makacsul ragaszkodnának az ötéves bérleti periódushoz, de a bérlők a Covid, az energiaválság, a hibrid munkavégzés és még sorolhatnánk, alapvetően ellenérdekeltek ebben. Önök mindkét oldalt látják, illetve a bérbeadókkal éppúgy kapcsolatban vannak, mint a bérlőkkel. Mi a megoldás? Hogyan lehet kompromisszumot kötni?
- A jelenlegi lelassult, gazdasági bizonytalanságokkal terhelt piaci környezetben rugalmasabbak lettek a bérbeadók, mivel minden bérbeadó elsődleges céljává vált a jó bérlők megtartása, amit nehezít, hogy még mindig jelentős volumenben van elérhető terület új irodaházban. A verseny egyre élesebbé válik a házak között az energiaárak és a házak üzemeltetési költsége miatt is. Általános kompromisszum vagy megoldás nincs, mivel minden bérlő helyzete más és más. Az viszont biztosan érezhető, hogy a bérbeadók egyre nagyobb rugalmasságra hajlandóak akár a bérleti idő, akár a kialakítási költség vagy egyéb kedvezmények terén, hogy egy jó bérlőt megszerezzenek, vagy megtartsanak.
- Korábban az új bérlőknek adott egyik kedvezmény a fitout hozzájárulás volt, de ennek a költsége mára olyannyira megemelkedett, hogy ez már nem megy. Hogyan reagálnak erre az érintett felek?
.
- Fitout, vagyis kialakítási hozzájárulás jelenleg is van, nyilván házanként és bérlőként eltérő mértékű lehet a költségek egy részének az átvállalása. A mérték attól is függ, hogy a bérbeadó mennyi időre tudja elkötelezni az adott bérlőt és mekkora a bérelt terület, vannak-e speciális igényei a bérlőnek saját tevékenységének jellege miatt és milyen gyorsan szeretne beköltözni.
- Milyen terméket keresnek a befektetők? Egyáltalán van- elég termék? Egészséges, hogy a hazai befektetők dominálnak pl. az irodapiacon? Hogyan állunk régiós összehasonlításban, mondjuk országkockázatot, hozamszintet tekintve?
- A korábbiaknál is fontosabb lett a befektetők szemében a hatékony és a legjobb műszaki megoldásokat felvonultató, kimutatható megtakarítást hozó üzemeltetés. Még nem elsöprő igény az ESG-kompatibilitás, de elvárják, hogy az üzemeltető törekedjen az ezt szolgáló lépésekre. Forvard-értékesítés nem nagy divat manapság, ez várhatóan a jövőben sem lesz így. Az országkockázat magasabb, mint több régiós országban, de ha beérkeznek az uniós forrásokból származó pénzek, jelentősen lassul az infláció és ugyancsak számottevően, mondjuk, 10 közelébe csökken az alapkamat az év végére, akkor egy elhúzódó stagnálás után elkezdődhetnek a befektetésekről szóló puhatolózó tárgyalások 2023 végén vagy 2024 elején. A hozamszintek idén könnyedén felmehetnek 7 százalék fölé. A magyar intézményi befektetők várhatóan megőrzik túlsúlyukat idén, az arány maradhat 60-65 százalék, s ez nem rossz. Ez az arány csak akkor csökkenhet, ha mégsem jön össze a gazdaság visszapattanása, s ezzel párhuzamosan több ház tulajdonosa is inkább nyomott áron megszabadulna ingatlanjától, s ezt az árat egyszerre a magyaroknál tőkeerősebb külföldiek adnák meg.
- Az energiaköltségek változásának milyen hatása van a piacra? Milyen trendeket látnak kirajzolódni, mondjuk 5 éves távlatban? Egyáltalán lehet ennyi időre előre látni?
- A jelen piaci környezetben nagyon nehéz 2-3 évnél hosszabb időre előre látni vagy tervezni. A megemelkedett energiaköltségek, magas üzemeltetési költséget vonnak maguk után rövid távon, és ez sajnos már meg is jelent a számlákon. A korábban megszokott körülbelül 4 €/m2/hó üzemeltetési költség sok irodaházban már 8 €m2/hó vagy akár ennél is több. Hallottunk már 12-13 €/m2/hó díjról is, ami igencsak meghökkentő. A jelentősen lelassult fejlesztési kedv és tevékenység hosszú távon a meglévő irodaházak korszerűsítését eredményezheti. A költséghatékony üzemeltetés kulcsfontosságúvá vált a bérlők megszerzése és megtartása szempontjából az elmúlt időszak eseményeinek hatására. Főleg ha belegondolunk, hogy vannak házak, amelyeknél az üzemeltetési költség már vetekedik a bérleti díjjal. Szakmailag még kedvezően is kijöhetünk ebből a nehéz időszakból. Az irodapiacon is tapasztalható fogyasztói társadalom átalakulhat és nagyobb megbecsülést kaphatnak a jó lokációban lévő meglévő és felújításra kerülő épületek. Megváltozhat a mentalitásunk és nem csak a vadonat új épület lesz „trendi” és menő!
- Mik a terveik 2023-ra vonatkozóan?
- A Newmark növekedési terveivel összhangban Magyarországon is tervezzük, hogy tovább bővítjük a szolgáltatás palettánkat, a magas színvonal megtartása mellett. Üzletileg megpróbáljuk a jövőben is a lehető legtöbbet kihozni a piacból, mindamellett, hogy továbbra is arra törekszünk, hogy ügyfeleinket a lehető legjobban kiszolgáljuk. Ennek elérése érdekében valószínűleg többet és egy kicsit másként kell majd dolgozni, a piaci körülmények nehezebbek lettek, piaci lassulás van, de a jelenlegi lehetőségek alapján optimisták vagyunk. Úgy látom, hogy változik a tanácsadók szerepe és munkája, a bérlőknek nagyobb szüksége van szakszerű professzionális tanácsadásra mint valaha.
Irodakereso.info
