A CBRE statisztikáiban nyilvántartott 310 modern 26 %-a, azaz 82 épület műszaki tartalma sorolható ’A’ kategóriába. Az irodaállományból 97 ingatlan az irodaépítés első hőskorában, 1996 és 2000 között épült: A második hullámban 2005 és 2010 között valamivel kevesebbet, mint 90-et adtak át. Az utóbbi 5 év fejlesztését – a pénzügyi válság miatt - az alacsony aktivitás jellemezte, csupán 27 irodaépülettel bővült az állomány.

Az épületek műszaki tartalmát vizsgálva szembetűnő, hogy a 2000-es évek előtt épült irodaházakból az ’A’ kategóriás állomány csupán 10%-át teszi ki a piacnak. Ezen épületek közül a legtöbb már átesett legalább egy nagyobb műszaki és esztétikai felújításon. A 2000-2005 között épült irodaházak 28 %-a, míg a 2006 és 2010 között épült ingatlanok közül már 38% éri el az ’A’ kategóriás színvonalat. A legfiatalabb, 2011-2016 között épült házak 59%-a ’A’ kategóriába sorolható a CBRE értékelése szerint.

A pesti belső kerületek alkotta irodai részpiac az egyik legkedveltebb - területén 49 modern, bérbeadásra épült irodaház található  közel félmillió négyzetméter összterülettel. Ebből 15 sorolható ’A’ kategóriába, a maradék 34 ‘B’ kategóriás.

Két éve még ezen a részpiacon az irodaállomány 14%-a üresen állt, ma ez a mutató 8% alatt van, míg a teljes budapesti kihasználatlanság 9,5 %. A pesti belváros népszerűsége a bérlők körében töretlen, azonban új irodaház bérbe adható szabad területtel nem került piacra az elmúlt években.
A negyed egyik kiemelkedő épülete a City Gate, amely jelenleg teljes felújítás alatt áll, hogy az idén ősszel megújult irodaépületbe költözhessenek be a bérlők.

A CA Immo ingatlanbefektető tapasztalata szerint megfelelő karbantartás és ellenőrzés mellett 10-12 éves korban kell egy irodaház első rendszereit, berendezéseit cserélni, felújítani. A rendszerek átlagos élettartamát táblázatban foglaltuk össze: mint látható, elsőként az épületfelügyeleti rendszer, majd a szivattyúk és a korszerű fűtés-hűtést biztosító fan-coil rendszerek cseréje válik aktuálissá.

Az irodaházi rendszerek felújítása általában akkor válik szükségessé, amikor az állapotuk miatt már nem üzemeltethetők gazdaságosan, vagy üzemeltetési kockázatot jelentenek, javításuk pedig már nem éri meg. Megfontolandó a munkálatok elvégzése akkor is, ha a modern technológia racionális időn belül megtérülést hoz. A felújítás - elsősorban az energiafelhasználást csökkentő fejlesztések- ugyanis jelentősen csökkentheti az üzemeltetési költségeket.

Face-lift és megtakarítás
A budapesti irodaházakban végzett leggyakoribb felújítási munkák között van a közös területek új designjának kialakítása. A költségmegtakarítási potenciál miatt az utóbbi években több az energetikai jellegű felújítás: ilyen például a világításkorszerűsítés, amelyekkel jelentős mennyiségű elektromos energia takarítható meg vagy a hőtermelő és légkondicionáló berendezések modernizálása.
A felújítások egy részénél ösztönző lehet a környezettudatosság. Itt olykor a megtérülés sem feltétlenül olyan fontos tényező, mint az épület ily módon megteremtett zöld imázsa. A City Gate irodaház például 2015 júliusa óta Leed Gold minősítéssel rendelkezik és ez a minősítés annak a visszaigazolása, hogy az épület a megépítése óta kiegyensúlyozottan és hatékonyan üzemel és képes lépést tartani korunk elvárásaival.

Miért lehet jó a teljes felújítás?
A kor előrehaladtával, még alapos karbantartás mellett is elképzelhető, hogy az építésükkor ’A’ kategóriába sorolt épületeket időközben akár ’B’ kategóriába sorolták, de a lokációjuk miatt bérleti díjak terén jónéhány ’A’ kategóriás társukat is megelőzik. Egy teljeskörű felújítás, amely során az épület minden rendszerét felújítják/kicserélik, az épületet pedig újrapozícionálva ismét piacra viszik, egy biztos megtérüléssel kecsegtető beruházás lehet.
A CA Immo ilyen esetben 300.000 m2-es budapesti portfóliójában meg tudja oldani a meglévő bérlőinek az ideiglenes elhelyezését, így azoknak nem kell testközelből végigélniük a felújítás kellemetlenségeit, majd a frissen felújított épületbe költözhetnek vissza.
A felújítás másik hozadéka, hogy a légkezelők, hűtő egységek cseréjével, esetleges elektromos biztonsági funkciók beépítésével, a liftek cseréjével, a világítás korszerűsítésével akár a korábban már ’B’ kategóriássá minősített épület ismételten az ’A’ kategóriába kerülhet.
Az sem utolsó szempont, hogy amíg egy új irodaház építése 18-20 hónapot vesz igénybe, egy jól ütemezett felújítás ennek a fele alatt, vagyis 9-10 hónap alatt megvalósulhat.

Ki kell tűnni

Márpedig ezek fontos szempontok, hiszen ki kell tűnni a jelentős irodaházi kínálatból. A vevők ugyanis megszokták, hogy még a jó minőségű, esztétikus irodaházakban is alacsony a bérleti díj, tehát inkább az üzemeltetési költség és az épület színvonala, modern szemlélete alapján döntenek. A potenciális ingatlan-befektetőknek is számít az ingatlan életkora, állapota, műszaki felszereltsége, hiszen nem mindegy, mikor kell a felújításra legközelebb nagyobb összeget szánniuk.

Az erős piaci verseny miatt egy régebbi épület felújításával a tulajdonosok csak felzárkózni tudnak az új épületek kínálatához. Ezért a munkálatok költségeit, az ingatlan értéknövekedését nem lehet érvényesíteni a bérleti díjban. Az egyetlen kivétel, ha egy öreg, alacsonyabb kategóriájú épület minőségét, esztétikai értékét és technikai jellemzőit alapvetően megváltoztatja a felújítás. Kisebb mértékben emelheti a bérleti díjat, ha az épületnek sikerül megszereznie valamilyen nemzetközi zöld minősítést.

Fontos lett az alvállalkozó
A lelkiismeretes karbantartás és a műszaki üzemeltetés alapossága döntő abban, hogy az épület berendezései, rendszerei mikor használódnak el. A CA IMMO erre és a facility managementre fordítja az üzemeltetési költségek 10 százalékát. Ma már az alvállalkozók kiválasztásakor is mérlegelni kell, hogy a rajtuk megtakarított költség nem vezet-e ahhoz, hogy a berendezéseket idő előtt kell majd felújítani.

CA Immo