Mind a kereskedelmi, mind a lakóingatlanok piacán gyakori, hogy a felek között bérbe adott ingatlanok cserélnek gazdát. Az új Ptk. hatálybalépése óta az ilyen ingatlanok eladója az eladással már nem mentesül a bérlővel szembeni kötelezettségek alól. Amennyiben ugyanis a vevő megszegi a bérlővel szembeni kötelezettségeit, azokért most már az eladó is felelőssé tehető, akár több évvel az ingatlan értékesítése után is – hívja fel a figyelmet a Jalsovszky Ügyvédi Iroda.
Mi történik a bérlővel, ha tulajdonost cserél az ingatlan?
Nyilvánvaló, hogy egy bérbe adott ingatlan annál magasabb áron kel el, minél megbízhatóbbak a bérlők és minél hosszabbak a bérleti szerződések. Ráadásul az ilyen ingatlanok adásvételéhez a feleknek nem is kell a bérlők hozzájárulását kérniük, a bérleti szerződések – az adásvételtől függetlenül – változatlan feltételekkel tovább élnek.
A márciustól hatályos új Ptk. azonban megerősítette a bérlők helyzetét adásvétel esetén: minden olyan követelésért, amelyet a bérlő az új tulajdonossal, azaz az ingatlan vevőjével szemben támaszt, az eladó is egyetemlegesen felel. „Ha például az adásvételt követően a vevő, mint bérbeadó megszegi a bérleti szerződést, és ebből eredően a bérlőt kár éri, akkor ez utóbbi az eladótól és az új tulajdonos bérbeadótól egyaránt követelheti a kártérítést” – mondta Gyimesi Péter, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje. Az Otthon Centrum legújabb elemzése szerint a lakáspiac 2014-es első féléves teljesítménye több mint 10 százalékkal haladja meg az előző év azonos időszakában mért tranzakciószámot. A növekedés mögött részben befektetési célú vásárlások állnak, ahol a befektetők a jövőbeli áremelkedés reményében, illetve kiadási céllal vásárolnak.
Emellett szólnak a csábító hozamok: a 7-8 százalékos hozamok (10 éves időtávon bérbeadásból elérhető, 2014 I. féléves árak és bérleti díjak alapján számolva) a jelenlegi kamatkörnyezetben nagyon kecsegtetőek, ezért is vágnak bele egyre többen kiadási célú lakásvásárlásba. Az OC szerint a bérleti díjak lassú, de folyamatos emelkedése is a bérlővel rendelkező ingatlanok vásárlására ösztönöz. Ezen új szabály célja egyértelmű: a bérlő a tulajdonosváltozás következtében ne kerüljön hátrányosabb helyzetbe azáltal, hogy a hozzájárulása nélkül egy olyan bérbeadóval került kapcsolatba, aki nem képes vagy nem hajlandó a bérleti szerződésen alapuló kötelezettségeit teljesíteni. A Jalsovszky Iroda szerint az új szabály azonban egyúttal egy nagyon komoly és méltánytalannak tűnő terhet rak az eladóra: ő ugyanis abban az esetben is felelős lesz a bérlővel szemben a vevő szerződésszegéséért, ha ez utóbbi neki nem felróható. A felelősség pedig lényegében időbeli korlát nélkül érvényesíthető, függetlenül attól, hogy az eladó esetleg már több éve nem tulajdonosa az ingatlannak.
Kiutat jelentő megoldás?
Ezt a méltánytalan helyzetet el lehet kerülni, ha a bérlő és a bérbeadó a szerződésük aláírásakor, egy esetleges későbbi értékesítés esetére, kizárják az eladó bérbeadó egyetemleges felelősségéről szóló szabály alkalmazását. Érdemes erre a lehetőségre a bérleti szerződés megkötésekor gondolni. Fontos továbbá tudni, hogy az eladónak ezzel a veszéllyel kizárólag azon szerződések esetén kell szembenéznie, amelyek 2014. március 15. után köttettek. Az ezt megelőzően kötött bérleti szerződésekre ugyanis még a régi Ptk. rendelkezései az irányadók, amelyek nem tartalmaztak az eladót terhelő hasonló felelősségi szabályt – foglalja össze Gyimesi Péter.
We use cookies to optimise site functionality and give you the best possible experience.
This site uses cookies to store information on your computer.
Some of these cookies are essential, while others help us to improve your experience by providing insights into how the site is being used.
Accept Recommended Settings
Necessary Cookies
Necessary cookies enable core functionality such as page navigation and access to secure areas. The website cannot function properly without these cookies, and can only be disabled by changing your browser preferences.
Analytics
Analytical cookies help us to improve our website by collecting and reporting information on its usage.
Marketing
We use marketing cookies to help us improve the relevancy of advertising campaigns you receive.
Social Sharing Cookies
We use some social sharing plugins, to allow you to share certain pages of our website on social media.