Új lendületben a közép- és kelet-európai ipari-logisztikai piac: erősödő befektetői bizalom és stratégiai növekedés a globális kihívások közepette

A Colliers legfrissebb, ExCEEding Borders 2025: Navigating Strategic Opportunities and I&L Real Estate Market in CEE-14 című riportja szerint a közép- és kelet-európai ipari és logisztikai ingatlanpiac a stabilizáció, érettség és alkalmazkodóképesség új szakaszába lépett. A 14 országot lefedő elemzés alapján a piaci környezet stabilizálódik, a befektetési volumenek növekedésnek
indultak, miközben egyre nagyobb hangsúly kerül az ESG-szempontokra, a városi logisztikára és a munkaerőpiaci átalakulásra.

Grzegorz Sielewicz, Chief Economist CEE, Colliers szerint:
„A globális kereskedelmi bizonytalanságok és geopolitikai kihívások ellenére a CEE régió továbbra is erős alapokkal és kedvező stratégiai pozícióval rendelkezik a globális ellátási láncokban. A régió
ipari és logisztikai piaca nemcsak talpra állt, hanem folyamatosan fejlődik is, amit a kedvező földrajzi elhelyezkedés, a folyamatos infrastrukturális beruházások és a versenyképes költségszint együttesen támogat.”

A riport főbb megállapításai:
•    2025 első negyedévében a közép- és kelet-európai régió ipari és logisztikai (I&L) befektetési volumene elérte a 800 millió eurót, amivel az ágazat visszaszerezte vezető helyét az eszközosztályok között. Az összes befektetés volumene a régióban 143%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest, miután 2024-ben már 70%-os növekedés volt tapasztalható.

•    Lengyelország továbbra is a régió vezető piaca, az I&L állomány közel felét adja a CEE-14 országokon belül. A kereslet erős mind a logisztikai, mind a gyártási, illetve a városi raktározási formátumok iránt.

•    Az ESG-elvek térnyerése fokozódik, különösen a CEE-6 országokban, ahol egyre több zöld minősítésű épület jelenik meg, és a bérlői igény is nő a fenntartható megoldások iránt.

•    A városi logisztikai formátumok mint a Small Business Unit (SBU) és a Last Mile Logistics (LML), vagyis a kisebb, rugalmas raktáregységek és a végső fogyasztókhoz közeli kiszállítási központok (szerk.), egyre nagyobb teret nyernek, elsősorban olyan fővárosokban mint Varsó, Szófia és Tallinn, tükrözve a változó fogyasztói szokásokat és az e-kereskedelem növekedését.

•    A gyártási szektor továbbra is a kereslet egyik fő mozgatórugója, különösen olyan országokban mint Csehország, Magyarország, Lengyelország és Románia, ahol élénk aktivitás figyelhető meg az autóiparban, az elektronikai és könnyűipari termelésben.

•    A munkaerőpiac stabil, alacsony munkanélküliséggel a kulcspiacokon. A hangsúly egyre inkább az átképzésre és szakképzésre helyeződik, hogy megfeleljen a fejlett gyártási és logisztikai tevékenységek elvárásainak.

•    A fejlett gyártásban rejlő stratégiai lehetőségek bővülnek a CEE országokban. Az iparágak diverzifikációját, az export fejlesztését és a hosszú távú versenyképességet támogatják az olyan erősségek mint a gépgyártás, a vegyipar (pl. zöld technológiák mint a polimer alapú ioncserélők) és a gyógyszeripar (pl. vakcinagyártás).

Helyzetjelentés az országokból:

Lengyelország a közép- és kelet-európai régió legfejlettebb ipari és logisztikai (I&L) piaca, több mint 34 millió négyzetméteres állománnyal és erős kereslettel, amelyet a logisztika, az e-kereskedelem és a gyártás – különösen az autóipar – hajt. A világjárványt követő enyhe lassulás ellenére a piac ellenállónak bizonyult: a bérleti díjak stabilak, az állomány bővül, különösen a városi logisztikai formátumok terén, a kereslet pedig tartósan erős. A munkaerőhiány továbbra is kihívás, ugyanakkor Lengyelország Európa egyik legalacsonyabb munkanélküliségi rátájával rendelkezik, és továbbra is vonzza a külföldi befektetéseket és a magasan képzett munkaerőt.

Csehország rendelkezik a régió második legfejlettebb ipari és logisztikai piacával, több mint 12 millió négyzetméteres állományával és az egyik legalacsonyabb üresedési rátával a versenytárs országok között. Ez a mutató azonban magasabb lenne, ha beleszámítanánk az úgynevezett „rejtett üresedést” is az építés alatt álló ingatlanokban. A piac 2024 vége felé kezdett élénkülni, de a kereslet mérsékelt, és a spekulatív fejlesztések terén továbbra is óvatosabb hozzáállás tapasztalható. Az ország erős gyártási bázisa – különösen az autóiparban és a nagy technológiai gépgyártásban – fenntartja a bérbeadási aktivitást, bár a munkaerőhiány és a működési kihívások egyre komplexebbé válnak.

Magyarország egyre inkább az elektromos járműalkatrészek és akkumulátorok gyártásának regionális központjává válik. Budapest ipari és logisztikai piaca folyamatosan bővül, amit a nearshoring és az európai piacok közelsége iránti kereslet hajt. A fővároson kívül a fejlődést az infrastruktúrához való hozzáférés és a közvetlen külföldi befektetések alakítják, ahol a hangsúly az előre bérbeadott, speciális ingatlanokon van a spekulatív építkezésekkel szemben.

Románia ipari és logisztikai piaca szerkezetileg alulellátott, de hosszú távon jelentős növekedési potenciált mutat. Az összesített állomány 7,5 millió négyzetméter, az üresedési ráta stabilan 5%
körül alakul. 2024-ben a globális bizonytalanság következtében lassulás volt tapasztalható, de a kereslet fokozatosan Bukaresten túlra is kiterjed, amit az infrastrukturális fejlesztések és a
nearshoring trendek is támogatnak. A gyártási szektor – különösen az autóipar – jelentős növekedést mutatott a világjárvány óta, miközben a munkaerőhiány továbbra is fennáll, annak ellenére, hogy a bérek mérsékeltek és a külföldi munkavállalók toborzása egyre intenzívebb.

Szlovákia ipari és logisztikai piaca lassulást mutat: a kereslet visszafogott, és a leépítések, illetve albérletbe adások miatt nő a „rejtett” üresedés. Ennek ellenére az ország stabil gyártási bázissal
rendelkezik – főként az autóiparban –, és továbbra is vonzza a befektetéseket a Pozsony és Nagyszombat környéki logisztikai parkokba. Az üresedési ráta és a bérleti díjak mérsékelt szinten mozognak a régió többi országához képest, ugyanakkor a képzett munkaerőhiány és a növekvő adóterhek kihívást jelentenek a jövőbeni növekedés számára.

Bulgária ipari és logisztikai piaca viszonylag kicsi, de stabil. A fővárosban az üresedési ráta 2,3%, és korlátozott mennyiségű modern fejlesztés van folyamatban. A kereslet egyre inkább az alacsonyabb műszaki színvonalú területek felé tolódik a kínálati korlátok miatt. Az ESG- szempontok alkalmazása még a kezdeti szakaszban jár, a bérlők többsége egyelőre nem hajlandó „zöld prémiumot” fizetni. A műszaki területeken jelentkező munkaerőhiány és az elöregedő népesség komoly kihívás, bár az ország stratégiai elhelyezkedése – Törökország és Ázsia kapujaként – jelentős előnyt biztosít.

Észtország 2024-ben története második legmagasabb új kínálatát jegyezte, amelynek 75%-a build-to-suit (bérlői igényre szabott) projektekből állt, a teljes állomány pedig elérte a 2,8 millió négyzetmétert. Az üresedési ráta egészséges szinten, 4,5% körül alakult, amit az erőteljes relokációs trendek is támogattak. A magas építési költségek és a korlátozott munkaerő ugyanakkor visszafogják a további bővülést. A kereslet stabil a logisztika, a kereskedelem és a termelés területén, miközben a piacot egyre inkább az olyan infrastrukturális projektek alakítják, mint a Rail Baltica, illetve a modern, energiahatékony létesítmények iránti növekvő kereslet.

Lettország ipari és logisztikai piaca folyamatosan bővül. Rigában a teljes állomány 1,6 millió négyzetméter, az üresedési ráta 3,2%. A fejlesztések súlypontja az eddigi reptéri környékről áttevődik Dreiliņibe, amely egyre jelentősebb ipari központtá válik, miközben a kereslet stabil marad. A piacot élénk érdeklődés jellemzi a stock-office formátumok iránt, és egészséges fejlesztési pipeline áll rendelkezésre, azonban a hagyományos logisztikai parkok versenye továbbra is befolyásolja a felszívást.

Litvánia 2024-ben rekordévet zárt logisztikai fejlesztések terén. Vilniusban és Kaunasban jelentős projektátadások történtek, így a teljes országos állomány 2,2 millió négyzetméterre nőtt, a fővárosban az üresedési ráta pedig kicsivel 5% fölé emelkedett. A gazdasági nehézségek ellenére a kereslet élénk maradt – különösen az 1 000–5 000 négyzetméter közötti egységek esetében –, amit elsősorban a logisztikai és kiskereskedelmi szektor hajtott. A fejlesztők folytatják a földterületek felvásárlását, és a piac várhatóan 2025-ben is megőrzi lendületét, amit a stabil alapok és a fenntartható, tanúsított épületek iránti növekvő érdeklődés is támogat.

Szerbia rendelkezik a SEE-5 régió legfejlettebb ipari és logisztikai piacával, 6,5 millió négyzetméteres állományával, amely főként Belgrád környékén és a fő közlekedési folyosók mentén összpontosul. A piacot a logisztika és a könnyűipari termelés – különösen az autóipar és az élelmiszeripar – vezeti, miközben egyre több aktivitás figyelhető meg másodlagos városokban, például Nišben és Sremska Mitrovicában is. A kereslet erős, amit Szerbia központi elhelyezkedése, a fejlődő infrastruktúra és a kormányzati befektetési ösztönzők támogatnak.

Horvátország ipari és logisztikai szektora a kereskedelmi ingatlanpiac leggyorsabban növekvő szegmense. Zágráb a fő logisztikai központ, de egyre több aktivitás tapasztalható olyan regionális övezetekben is mint Rijeka és Split. Az erős kereslet és a rekord alacsony üresedési ráta mellett a modern logisztikai terek kínálata korlátozott, ami a prémium lokációkban felfelé hajtja a bérleti díjakat. A jövőbeni növekedés a fejlesztések ütemétől és a fővároson túli infrastrukturális beruházások folytatásától függ.

Szlovénia ipari és logisztikai piaca stabil és aktív, erős kereslettel a modern, energiahatékony logisztikai létesítmények iránt – különösen Ljubljana és Koper kikötői térségében. A magas telek
árak és építési költségek miatt az új kínálat korlátozott, az üresedési ráta ennek ellenére 5% alatt marad. A befektetők egyre nagyobb, magasabb specifikációjú projekteket keresnek. A piac alkalmazkodik az ESG-trendekhez, és nő az igény a globális szabványoknak megfelelő fenntartható fejlesztések iránt.

Albánia ipari és logisztikai szektora a fejlődés korai szakaszában jár, 90 500 négyzetméter állománnyal és nulla üresedési rátával, amely főként a Tirana–Durrës–Elbasan folyosóra koncentrálódik. Bár modern parkok, például a Tirana Industrial Park és a Tirana Logistics Park már működnek, a piac továbbra is főként régebbi, kisebb raktárépületekre támaszkodik. A reshoring, infrastrukturális fejlesztések és olyan szektorok mint a textilipar és a divat iránti növekvő érdeklődés hosszú távú potenciált jelez, bár a munkaerőhiány és a korlátozott szakmai képzés továbbra is komoly kihívást jelent.

Montenegró ipari és logisztikai szektora szintén fejlődőben van, mindössze 15 000 négyzetméter összesített állománnyal és 9%-os magas üresedési rátával. A piacot korlátozott ipari kapacitás és munkaerő-problémák jellemzik, de a közelmúltbeli infrastrukturális beruházások – például a Bar–Boljare autópálya és a stratégiai jelentőségű Bar-i kikötő fejlesztése – javítják a logisztikai kapcsolatokat. A befektetői érdeklődés növekszik, ugyanakkor a jövőbeni fejlesztések a nemzetközi bérlők bevonzásán és a szakmai képzési programok bővítésén múlnak majd.

Colliers