A konferenciát Johnny Dunford, az RICS (Royal Institu­tion of Char­te­red Surveyors) Globális Ke­­res­ke­del­mi Igazgatója nyitotta meg pre­zen­tá­ci­ó­jával, amelyben az RICS egész világra kiterjedő felmérését ismertette. Az RICS kutatási csapata által elkészített, közel 400 iparági szakértőt bevonó felmérésének egyértelmű üzenete, hogy a pro­perty me­nedzsment és a facility menedzsment területeket a vállalat hatékony működése érdekében stratégiai szinten szükséges kezelni.

A "Raising the Bar: Enhancing the Stra­tegic Role of Facilities Management" című tanulmány szerint a vállalati döntéshozók egyetértenek a fenti megközelítéssel, a tapasztalatok azonban azt mutatják, hogy ez a két terület a gyakorlatban mégsem kap elegendő figyelmet. Ennek számos oka van, elsősorban az, hogy az FM-vezetők idejük nagy részét operatív teendőkkel töltik, és a feletteseik a teljesítményüket sok esetben kizárólag pénzügyi szempontból értékelik. Az FM terület jellemzően rendkívüli költségcsökkentési nyomás alatt működik, így az egyéb szempontok, mint a minőség, a fenntarthatóság, az alkalmazottak elégedettsége messzemenően hátrasorolódnak. A felmérés egyértelmű következtetése, hogy ha az FM-et nem csak támogató tevékenységként kezelnék, akkor mind a költségek, mind a hozzáadott érték, mind a minőség tekintetében nagyságrendekkel nagyobb hatékonyságot tudnának elérni a vállalatok és a vállalati ingatlanok üzemeltetői.


Költség alapon értékelnek

A konferencia első panelbeszélgetésében a szakemberek az ingatlanfejlesztés és -üzemeltetés területén felmerülő adózási kérdéseket vitatták meg. Egyetértettek abban, hogy egy-egy adózási kérdés miatt az egész fejlesztési költségvetés felborulhat, és ez tetemes veszteségek felhalmozását eredményezheti.

"Az üzleti modellt az adózási feltételek optimalizálásához kell igazítani. Mindenképpen a legális utakat választva, a legkorábbi fázisban érdemes bevonni adótanácsadókat, hogy az adózás költségeit ésszerűen lehessen kezelni. Nagyon pontos és egyértelmű szerződéseket kell kötni a későbbi problémák elkerülése érdekében" - véli Daróczi Ferenc, a Hochtief Development Hungary Kft. ügyvezető igazgatója.

A szakértők az FM-en és a PM-en ke­resz­tüli értékteremtés lehetőségeit is megvitatták, és egyetértettek abban, hogy bár az FM/PM felértékelődése folyamatban van, a tulajdonosok még mindig bevétel és költség alapon értékelnek, és a profit szempont uralkodik. Remélhetőleg a tulajdonosok egyre inkább felismerik a terület vállalati működéséhez való hozzáadott értékét is.

"Az invesztícióval elért költségcsökkentés fontos kérdés, hiszen ezzel az üzemeltetési költségekben további megtakarításokat lehet elérni" - véli Honi Katalin, a STRABAG Property and Facility Services Zrt. PM üzletág igazgatója. "A menedzsment stílusának, irányelveinek, szándékainak megfelelően kell alkalmazkodni az FM és a PM szolgáltatások területén. A tulajdonosi elvárásokhoz, az adott piaci helyzethez alkalmazkodó ingatlant kell fenntartani, amelyet bármikor értékesíteni lehet. Egy jól üzemeltetett épület nyilvánvalóan nagyobb értéket képvisel, és az értékesítésére sokkal nagyobb esély van" - hívja fel a figyelmet Scharek Zoltán, a Cushman & Wakefield Ingatlankezelési és vagyonkezelési üzletágvezetője.

Insourcing vagy outsourcing

"Hogyan tudatosul a vállalatoknál a lekötött tőke és az elvesztett alternatív tőkeköltség napjainkban? Hogyan tudják a létesítménygazdálkodási szakemberek a vágyott stratégiai szemléletet kialakítani?" - tett fel gondolatébresztő kérdéseket Barts J. Balázs. Az összegyűltek egybehangzó véleménye szerint a válasz egyszerű: mindehhez ma még nevelnünk kell a vállalatvezetőket.

A stratégiai tervezés legfőbb eleme az "outsourcing" kérdésköre. Szijártó Péter, a B&V Group-hoz tartozó B&V FM Kft. ügyvezetője szerint nem lehet egyértelműen sem a kiszervezés, sem az "inhouse" mellett letenni a voksunkat. Mint mondja, önmagában nem a szemlélet határozza meg a stratégiai utat, hanem a vállalat maga. Vannak funkciók, melyek épp kiszervezésre várnak, másokat pedig meg kell tudni oldani házon belül is a gazdaságos üzemeltetéshez. "A legfontosabb a létesítménygazdálkodás tekintetében a passzív helyett az aktív létesítménygazdálkodás és portfóliómenedzsment előtérbe helyezése."


Kinőttük a magyar piacot

A hazai piacon alapvetően nincsenek új fejlesztések, így a hazai fejlesztők számára egyértelmű a külföldi terjeszkedés lehetőségeinek megfontolása. "A legnagyobb piac természetesen ebben a tekintetben is Lengyelország" - mondja Molnár Attila, a TriGranit Management Zrt. Commercial Property Management igazgatója. Úgy véli, hogy a magyarországi bérlők sokkal tudatosabbak, hiszen sokkal kiélezettebb a verseny, mint a régiós országokban. A bérlők készek arra, hogy egy egész csapatot tartsanak a szervezeten belül az FM és PM költségek optimalizálására. A régiós országok helyi sajátosságairól Csukás Csongor, a BNP Paribas Real Estate ügyvezető igazgatója elmondta, hogy az ingatlantulajdonosok Romániában és Lengyelországban is nyitottak az innovatív megoldásokra, mert a bevételi oldal lehetőségei megengedik azt, hogy ne csak az árban lehessen versenyezni. Még Romániában sem csak az ár van fókuszban, más szempontok is előkerülhetnek. Ugyanez igaz Csehországra, bár ez inkább a piac érettségének köszönhető. Igaz, a cseh piac sokkal zártabb, külföldi szolgáltatóként nehéz betörni - mondja Csukás Csongor. "A külföldi piacokon is növekszik a verseny, a belépési korlát alacsony, mindig vannak új belépők" - teszi hozzá.


A problémás ingatlanok kezelése

A bankok az elmúlt időszakban csaknem a legnagyobb ingatlanportfólióval rendelkező piaci szereplők lettek, így arra kényszerülnek, hogy az ingatlankezelés és az üzemeltetés kérdéskörét professzionálisan kezeljék. Ezt sokszor harmadik félre bízzák, nem ritka azonban, hogy saját csapatot tartanak fenn ezeknek a feladatoknak az elvégzésére - mondja Dr. Koháryné Drajkó Ágnes, az Erste Bank üzemeltetési vezetője.


Az Indotek Group többek között banki végrehajtásból vásárol ingatlanokat, így a kérdést az "asztal másik oldaláról" megközelítve Vörös Gábor, a vállalat ingatlanüzemeltetési igazgatója úgy véli, hogy akkor érdemes bedőlt hitellel terhelt, problémás ingatlanokat vásárolni, ha a befektetéssel minimum 20 százalékos profit elérésére van lehetőség. "A hatékonyságnövelés, megtakarítás elérésére egy professzionális üzemeltetőnek sokkal jobb lehetőségei vannak, hiszen nyilvánvalóan az ingatlanüzemeltetés nem tartozik a bankok core tevékenyégébe. A bevételi oldalon ugyancsak markáns növekedést lehet elérni a bérleti szerződések átstrukturálásával" - hívja fel a figyelmet a szakember.


Forrás:ReSource