A zöld átállás az ingatlanszektor számára lassan megkerülhetetlenné válik. Az építésgazdaságban szemmel látható eredményei lettek a zöld fordulatnak, ezzel párhuzamosan a pénzügyi szektor is egyre inkább "beárazza" az ESG-előnyöket, ami jelentős hatást gyakorol a fejlesztési és befektetési döntésekre a jövőben. 

A budapesti exkluzív, zöld, „A +” kategóriájú RoseVille irodaház Magyarország első független szervezet által hitelesített, EU Taxonómia minősítést kiérdemelt kereskedelmi ingatlana lett, megfelelve az „éghajlatváltozás mérséklése” EU Taxonómia követelményeknek. A szükséges beruházások, és a minősítés eredményeként a 15.000 m2-es irodaház új tulajdonosa, a HERMES Befektetési Alapkezelő által kezelt - RV Ingatlan Befektetési Alap, úgynevezett zöld hitelt kapott az ingatlan megvásárlásához.

Az épületek fűtése, hűtése, világítása világszinten a CO₂-kibocsátás közel 40 százalékáért felelős, vagyis az ingatlanszektor az egyik legjelentősebb szektor a klímavédelem szempontjából. Emellett, az utóbbi években robbanásszerűen nőtt az ESG (Environmental, Social, Governance) szempontok jelentősége az üzleti, befektetési és szabályozási környezetben. Nem meglepő, hogy fókuszba került az építésgazdasági szektor „zöldítése” is. Az Európai Uniós és a hazai előírások egyre szigorúbb elvárásokat támasztanak az épületekkel szemben, így a kötelező követelmények teljesítése is komoly kihívásokat jelent, nem beszélve arról, ha egy tulajdonos vagy fejlesztő még ezen túl mutató zöld minőséget szeretne elérni. Az új szabályozások – mint például az EU Taxonómia rendelet vagy a közeljövőben érkező zéró emissziós épület követelmények segítenek eligazodni a fenntarthatóságra törekvő ingatlanberuházások világában.  

A hazai piac is mozdul

A hazai kereskedelmi ingatlanpiac már reagált is a fenntarthatósági kihívásokra. Miközben az új építőipari beruházások volumene visszaesett az elmúlt években, egyre több fejlesztő dönt a meglévő épületek zöldítése mellett. A zöld minősítéssel rendelkező épületek aránya folyamatosan növekszik – a BREEAM (2023 és 2024 között 54 %-os növekedés a minősítések számában Magyarországon), LEED vagy éppen a WELL minősítések egyre gyakoribbá válnak, és nemcsak presztízs-, hanem üzleti értéket is képviselnek. 

Nem elriaszt, hanem ösztönöz a szabályozás

A RoseVille irodaház EU Taxonómia minősítését a Magyar Környezettudatos Építés Egyesület (angol rövidítése HuGBC) hitelesítette. Szarvas Gábor, a szervezet elnöke szerint a Magyar Nemzeti Bank (MNB) zöld programjai, mint például a kedvező ingatlan jelzálog hitelkamat feltételeket lehetővé tevő ún. zöld tőkekövetelmény kedvezmény program komoly hajtóerőt jelentenek a kereskedelmi célú ingatlanpiac beruházói számára. Bár még mindig sokan gondolják a zöld minősítések megszerzését egy bonyolult és költséges folyamatnak, aminek bizonytalan az eredményessége, a gyakorlat ennek épp az ellenkezőjét bizonyítja. „Az MNB és a szervezet szoros együttműködésének köszönhetően az EU taxonómia előírások alkalmazására kialakult egy jól használható követelményrendszer. Ezen alapulva biztosít a HUGBC független hitelesítési lehetőséget a példánkban szereplő RoseVille irodaház és más ingatlanok fejlesztői számára is.” – fogalmazta meg Szarvas.

„Az Erste stratégiájának és az alaptevékenységének szerves részeként veszi figyelembe a környezeti szempontokat. Ez azt is jelenti, hogy minden egyes szakterület munkájában megjeleníteni ezt a szemléletet annak érdekében, hogy teljes működését és szervezetét fenntarthatóbbá tegye – hangsúlyozta Salamon György, az Erste ingatlanfinanszírozási osztályvezetője. Hozzátette: a bank finanszírozási tevékenységében is kiemelt figyelmet szentel a fenntarthatóságnak. Az Erste célkitűzése, hogy 2026-ra a teljes vállalati hitelállomány 25 százalékát a Taxonómia környezeti céljaihoz jelentősen hozzájáruló beruházások adják. „A vállalás teljesítése jól halad, a bank vállalati portfoliójában ezen hitelek részesedése 2024 végén 20,7 százalékon állt. Ezt az is segítette, hogy az Erste már csak olyan ingatlanprojekteket finanszíroz, amelyek jelentősen hozzájárulnak a klímaváltozás mérsékléséhez” – emelte ki Salamon György. A szabályozói környezet állandó változása azt is jelenti, hogy a banknak segítenie kell az ügyfeleket az átállásban, és velük együtt megtalálni azokat a megoldásokat, amelyek az új szabályozási környezetben is megfelelő finanszírozási lehetőségeket és megtérülést jelentenek a számukra. 

Több mint költség: megtérülés üzleti szemmel

„Egy kereskedelmi ingatlan esetében a fenntarthatósági ráfordítás alig néhány százalékos többletköltséget jelenthet, miközben – támasztja alá Barta Zsombor, a fenntartható ingatlanpiaci tanácsadással foglalkozó Greenbors Consulting alapító partnere - az energiahatékonyság, a csökkenő üzemeltetési költségeknek köszönhető bérlői elégedettség, az így elérhető hosszabb bérleti időszakok és a kedvezőbb finanszírozási feltételek révén ez a költség már középtávon megtérül. Nemzetközi benchmark alapján a zöld épületek átlagosan 2–10%-kal magasabb beruházási költséggel épülnek, de a zöld befektetés akár 3–5 éven belül megtérül, köszönhetően a 25–50%-kal alacsonyabb energia- és üzemeltetési költségeknek.” Barta az előnyök között említette, hogy a fenntartható épületek kevésbé értéktelenednek el, így hosszú távon is stabilabb hozamot biztosítanak.

Mi kell a zöld átállás lendületének fenntartásához?

Szarvas Gábor szerint a zöld ingatlanpiac jövője szempontjából kulcsfontosságú a tudás és tapasztalat bővítése – ennek elősegítése egyébként a HuGBC egyik legfontosabb küldetése. A beruházók, fejlesztők és tulajdonosok számára egyre több szakértő tervező, tanácsadó és immár pénzügyi partner is nyújt támogatást – legyen szó megfelelőségi kérdésekről, minősítések megszerzéséről vagy finanszírozási konstrukciókról.

Salamon és Barta is egyetért abban, hogy a lendület fenntartásához szükség lesz a szabályozói környezet további finomhangolására (pl. az MNB programjainak meghosszabbítása, új zöld taxonómiai szempontok beemelése, egyszerűbb adminisztráció), valamint arra is, hogy a szereplők közti együttműködés még gördülékenyebbé váljon.

Egyre világosabb: a fenntarthatóság nem választható opció, hanem üzleti szükségszerűség. A zöld átállás nem teher, hanem befektetés a jövőbe – mind gazdasági, mind társadalmi, mind környezeti szempontból. Szakértők szerint a jövő ingatlanpiaca lassú folyamat eredményeként ketté fog válni: fenntartható (jövőálló) és értéküket vesztő, ún. „stranded asset” irányba sodródó ingatlanokra. A meglévő portfóliók zöldítése elkerülhetetlenné válik, különösen intézményi tulajdonosok esetében. A szakértők mind egyetértettek, hogy azok az ingatlanpiaci szereplők, akik időben felismerik a trendeket és alkalmazkodnak, versenyelőnybe kerülnek – a többiek viszont a szűkülő kereslet miatt könnyen a peremre sodródhatnak.


Erste