A szakembert a kezdeti koncepció változásáról, az erkölcsi amortizációról és arról kérdeztük, hogy miért nem vonnak be soha ingatlanforgalmazót a munkájukba.

-    1997-ben kezdték el építeni az első épületeket, a Graphisoft székházát, illetve két kisebb bériroda épületet. Volt víziójuk, hogy hova akarnak eljutni?
-    Igen, bár sokan egyszerűen őrültségnek nevezték a koncepciónkat. Mi viszont azt gondoltuk, hogy a magas színvonalú munkakörnyezet, a kimagasló nívó a magunk és a majdani bérlőink részéről is inkább egy HR-befektetés. Befektetés a jövőbe, ami úgy térül meg, hogy az itt dolgozók átlagon felüli színvonalon dolgoznak, és az így keletkező profitból megtérül a magasabb irodabérlet költsége. Tudtuk azt is, hogy ez egy hosszú távú projekt, a mi részünkről senki sem várt el gyors megtérülést. Ezt csak így lehet csinálni. 

-    Amikor birtokba vették a területet, az egy igazi rozsdatemető volt. Úgy tudom, hogy más telkeket is megvizsgáltak, végül mégis az Hajógyári- Sziget melletti gázgyár területét szemelték ki. Miért?
-    Ez az egyetlen olyan budapesti telek, ahol az autóforgalom keresztezése nélkül is le lehet menni a Duna-partra. A régi római település maradványai arra utalnak, hogy ez egy jó adottságú terület, hiszen a rómaiak általában nagyon jól választottak. Volt bennünk társadalmi felelősségvállalás is: valakinek el kellett kezdenie a rozsdaövezetek rehabilitálását. Persze, a gázgyár maradványainak eltakarítása, a szennyezett talaj kármentesítése sok pénzbe került, de visszatekintve ma is azt gondolom, hogy jól döntöttünk. Ez a természetes környezet máshol nincs meg Budapesten, és mi nem egyszerűen irodát adunk bérbe, hanem annak a lehetőségét is, hogy valaki fogja a laptopját, lesétál a Duna-partra és ott dolgozik, háborítatlan nyugalomban. 

-    Igen, valamelyik tetőteraszról szétnézve minden magától értetődő. Az elmúlt 17 évben megvalósították, amit egykor elterveztek?
-    Az alapkoncepció változatlan: olyan épületekben gondolkodtunk, amelyek nem magasodnak a környező terület, illetve a szomszédos Hajógyári-sziget lombkoronái fölé. A beépítettség ma is csak 25 %-os, és a terület 60%-a növényzet. Az autók jelentős részét a mélygarázsokban helyezzük el. A tervezési fázisban megnéztünk néhány hasonló parkot Nyugat-európában és Észak-Amerikában, de ettől még a hazai adaptáció menetével nem voltunk tisztában, sőt más szakemberek sem rendelkeztek tapasztalattal. Ezért a megvalósítást kicsiben kezdtük el: a saját székházunkat, a Graphisoft épületét Cságoly Ferenc, míg az első bérirodákat Keller Ferenc tervei alapján építettük fel. Ezt követően, a bérlői visszajelzések figyelembevételével terveztük az újabb épületeket, a bérlőink egyben társfejlesztőkké váltak.

-    Sikerült a kísérlet?
-    A Graphisoft ’98 júniusában, míg az első bérlők, a Microsoft és három kisebb szoftverfejlesztő cég augusztusban költözött be. A kísérlet beváltotta a hozzá fűzött reményeket, azóta évről évre bővültünk. 2004-ben a klasszikus irodaépületek mellett egy nanotechnológiai labort is építettünk, 2006-ban átadtuk az első nagy, 8000 nm-es épületet az SAP részére. Az épület alatt mintegy 16 ezer négyzetméteres parkoló rejlik, mely közel 500 autó parkolására alkalmas. Jelenleg összesen 1300 autót tudunk elhelyezni mélygarázsokban. 2006 óta önálló, tőzsdén jegyzett ingatlanfejlesztő társaságként működünk, saját magunk fejlesztünk, üzemeltetünk és adunk bérbe.

-    A szakmában közismert, hogy nem vonnak be a tárgyalásokba ingatlanforgalmazókat. Miért?
-    Szívesen működünk együtt az ügynökségekkel, de a Graphisoft Park megalapozott hírneve szájról-szájra jár, és az ilyen munkakörnyezet iránt érdeklődő társaságok közvetlenül megtalálnak bennünket. Különös jelentősége van, hogy mi együtt élünk a bérlőinkkel, mindent egy kézben tartunk, az összes információ a birtokunkban van, gondjaikat gyorsan orvosoljuk. Folyamatosan figyeljük a piaci igények változását, és javítjuk az irodapark szolgáltatásait, többek között ezért építettünk konferenciatermeket, kávézókat és éttermeket. 

-    Az ingatlanpiaci válságot megérezték?
-    Természetesen megéreztük, de a válság hatására sem adtuk fel az eredeti koncepciót. Az irodaparkban felépült mintegy 54 ezer négyzetméter terület közel 100%-ban ki van adva, átlagosan 15 €/hó/nm áron. Ezek az épületek együtt képviselnek egy sikeres stratégiát. Egy Váci úti egyedi irodaházzal kapcsolatban meglehetősen nehéz stratégiát megfogalmazni. Azt gondolom, hogy válság idején a „tucatmegoldások” jobban szenvednek.  

-    Most, az Irodaházak Éjszakája III. rendezvény kapcsán a Microsoft legújabb szákházában beszélgetünk. Elhangzott, hogy három év egyeztetés után állapodtak meg arról, hogy mi is épüljön itt. Mi tartott ennyi ideig?
-    Az építészek az örökkévalóságnak terveznek, de az erkölcsi amortizáció nagyon gyors. Ma az a legnagyobb kihívás, hogy kitaláljuk, milyen épületekre lesz szüksége a cégeknek 10-15 év múlva. A Microsoft esetében is azt történt; olyan gyorsan változik az iparáguk, hogy ezt fizikai kondíciókkal nehéz lekövetni.  Három tervvázlat elkészítése után végül megállapodtunk, és 2007 óta ebben a házban dolgoznak. A társaságon belül jelentkező újabb igények alapján az épület belső struktúráját 2011-ben teljesen átépítettük, megszűntek az irodák, kisebb és nagyobb tárgyalókat, telefonáló-, illetve pihenő helyiségeket alakítottunk ki.

-    Azért ez egy szűk szegmens. 2008-ban újabb területtel bővültek. Mit terveznek?
-    Annyit tudunk építeni, amennyit ez a piac elbír. A 2008-ban vásárolt mintegy kilenc hektár fejlesztési területen, újabb 70 ezer négyzetméternyi irodát fejlesztünk, amit a piaci igények függvényében, a következő 15 évben valósítunk meg. A déli fejlesztési területen a régészeti feltárásokat elvégeztük, de a terveket csak akkor véglegesítjük, ha lesz az épületre előbérleti szerződésünk. Spekulatív módon nem fejlesztünk.

-    A terület északi részére tervezi a város az egyelőre Aquincuminak nevezett hidat. Ez nem fogja megzavarni ezt az elitista környék nyugalmát?
-    A Graphisoft Park nem elitista! Emberi munkakörnyezetet teremtettünk, a magyar átlagnál magasabb nívón. Tisztelettel bánunk a régi gázgyári épületek építészeti örökségével, ezért emeltünk számos klinkertéglás, a környezettel harmonizáló épületet. A híd forgalma innen kb. egy kilométerre halad majd el, emiatt nem aggódunk, sőt a közlekedési infrastruktúra javulása pozitív hatással lesz az irodapark fejlődésére is.

-    És amiatt sem, hogy egyre több cég szervezi ki a munkát, terjed a home-office rendszer, ami végső soron a klasszikus irodák iránti keresletet is csökkentheti?
-    Ez a veszély bennünket nem fenyeget. Hiszek abban, hogy emberi kommunikáció nélkül nincs innováció, ehhez pedig találkozni kell, beszélgetni, egymást inspirálni. Ez nem megy a monitoron keresztül. Előfordulhat, hogy egy cég kisebb területet bérel, mint korábban, de a felszabaduló helyekre új cégek jönnek. 

-    Szeptembertől az IBS – a Nemzetközi Üzleti Főiskola – 1000 diákja is itt tanul, a Campusnak nevezett részen. Őket mivel győzték meg, hogy hagyják ott a belbudai épületüket?
-    Egyrészt, a már itt működő Aquincum Technológiai Intézet jó tapasztalatokat szerzett, másrészt korszerűbb oktatási háttérre vágytak, harmadrészt, és talán ez a legfontosabb: az IBS is nyitni akar az ipar, a technológiai cégek felé. Ma elsősorban azok az oktatási intézmények lehetnek sikeresek, amelyek gyakorlatorientált képzést ajánlanak hallgatóik számára, kooperálva a piacvezető technológiai cégekkel. Erre a Graphisoft Parkban adott a lehetőség.

Irodakereso.info