Milyen volt az első negyedévük, mennyire tudták tartani a terveket, egyáltalán lehet ebben a bizonytalan helyzetben tervezni?
Szalma Péter: Új bérbeadások tekintetében jónéhány, még 2020-ban kezdett ügyletet sikerült lezárnunk, s így teljes mértékben sikeresnek mondható az első negyedévünk.
Kelecsényi Dóra: A megkeresések száma megnőtt az első negyedévben, melyet mindenképp egy jó előjelnek tartunk az idei év új bérbeadásaira vonatkozóan. Reményeink szerint ezek pozitív hatásait már az év második felében tudjuk realizálni. A 2021 Q1-es piaci elemzések alapján némi késleltetett döntéshozatalt látni lehet a piacon, a hosszabbítások 48%-kal uralták az első három hónap tranzakcióit, míg bővülésről (6%), vagy előbérletről (3%) csak elenyésző százalékban beszélhetünk, ez főleg még a tavalyi pandémiás időszakkal magyarázható.
Milyen főbb trendeket valószínűsítenek idén? Marad a home office, a távolságtartás, a hetenkénti egy-két nap az irodában?
Szalma Péter: Az idei évben közel 160.000 négyzetméternyi irodaterület kerül átadásra, így a korlátozások fokozatos feloldása mellett továbbra is növekvő bérlői aktivitást remélünk. Az irodákba történő visszatérés felmérése már több cégnél megkezdődött, véleményünk szerint 2021 őszétől számíthatunk nagyobb jelenlétre a házakban, így bérlői oldalról ekkor kezdődhet aktívabban az irodák újbóli birtokbavétele.
Sokaknál most nyert igazán bizonyosságot az, hogy a közvetlen környezettől függően, az otthoni munkavégzés is lehet hatékony egyes esetekben – még akkor is, ha ezt jelenleg egyfajta kényszer szülte. Azt azért ne felejtsük el, hogy a „home office” fogalma messze nem azt jelenti, amihez az elmúlt időszakban sokaknak kellett alkalmazkodni. Hiszen lássuk be – csak a példa kedvéért - egy gyerekes család, vagy gyermekét egyedül nevelő szülő esetében igen nehéz az oktatást, a házimunkát és a napi 8 órás munkavégzést összehangolni. Ha a gyerekek megint járnak majd iskolába, óvodába, akkor lehet valódi „home office”-ról beszélni.
Habár a munkaadónak ez egyfelől költség-megtakarítást eredményezhet (esetleg kisebb irodaterület bérlés/üzemeltetés/takarítás….), a munkavállaló költségei szignifikánsan megnőnek: internet előfizetés, telefon számla, közüzemi díjak (hűtés/fűtés), és az sem megoldott, hogy minden munkavállaló külön irodahelységet alakítson ki az otthonában. Ez az egészségét és egyes esetekben a hatékonyságát is erősen visszavetheti. Olyan konstans megoldás, amelyen egyik fél sem veszít, egyelőre nincs. És itt gondolhatunk egy esetleges állami szabályozásra vagy munkáltatói támogatási rendszer kidolgozására (adókedvezmény/visszatérítés/költség elszámolás…), azonban ezek otthoni környezetben való megvalósulása és ellenőrzése is sok kérdőjelet vet fel.
Kelecsényi Dóra: A „home office” térnyerésének figyelembevételével az iroda továbbra is biztosítja azt az egységet és kötődést cégen belül, melyet egy videohívás nem tud átadni, így szinte biztosak vagyunk abban, hogy minden iroda és munkahely más lesz, ám ugyanolyan fontos marad, mint korábban. Habár konkrét adatunk még nincs erről, valószínűleg lesznek olyan munkaadók, akik a jövőben hetente vagy havonta „home office” lehetőséget biztosítanak majd, mindamellett, hogy sok bérlő, függően a tevékenységi körétől és vállalati kultúrájától, a hibrid kialakítású irodában gondolkozik: foglalható munkaállomások mellett nagyobb közösségi vagy kollaborációs tér kialakítása lehet a jövő irodája. Érdekes továbbá megfigyelni, hogy a prognosztizált bérleti díj csökkenése nem indult meg, és nem is várjuk ezt a továbbiakban sem; jelenleg egy megtorpanást tapasztalunk ezzel kapcsolatosan a piacon, amely valószínűleg kitart a 2021-es évben.
Szalma Péter: Az átoltottság mértékével az irodába való visszatérési kedv és hajlandóság mindenképpen változni fog pozitív irányban. Ezt a saját irodánkban is tapasztaljuk, hiszen a kollégák örömmel térnek vissza a cégen belüli beoltottság növekedésével. A távolságtartás még néhány hónapig biztosan velünk marad. A fesztiválok, a céges bulik nagy valószínűséggel idővel felülírják ezt. Az is kissé ambivalens, hogy valaki a cégnél távolságot tart, de délután a boltban a másik ember sarkára tapos, ahogy épp tülekszik a leárazott árukért, vagy épp szombaton a szórakozóhely teraszán zsúfolódik össze több száz emberrel.
A cégeknek nem érdekük, hogy 1-2 napot tudják csak irodában a dolgozóikat. Ugyanis azoknak mindegy, hogy a konyhában vagy a kanapén ülve ’A’ vagy ’B’ vagy ’C’ vállalat színeiben könyvelnek, elemeznek, írnak PR cikket, védik a jogokat, épületet vagy grafikát terveznek, vagy éppen szoftvert fejlesztenek. Távolról nem tudják úgy megtartani a munkavállalóikat, csökken a céges kötődés, elkötelezettség. Ehhez és a méltán magasztalt szinergia hatáshoz kell a közösségi tér, az iroda és a folyamatos információ áramlás.
Filozofikus kérdés: miként néz ki az iroda(ház) jövője?
Szalma Péter: Hasonlóan mint a múltja. Telis-teli lesz bérlőkkel. A cégek irodaterületüket máshogy fogják kihasználni – több tárgyaló, közösségi terek által - és lesznek, akik vissza is adnak területeket, de ezekre a helyekre új bérlők érkeznek. Sem hazánkban, sem a világ nagyvárosaiban nincsen még olyan tendencia, hogy kiürülnének ezek az épületek
Kelecsényi Dóra: Az elmúlt egy évben megbizonyosodhattunk arról, hogy mindamellett, hogy online ugyanolyan hatékonyak tudunk lenni, egy idő után az alapvető társas kapcsolatok által nyújtott elégedettséget a virtuális tér nem tudja biztosítani, így minden személyes kapcsolat felértékelődött. Azt gondoljuk, hogy az elkövetkezendő időszakban a „home office” is kiforrja magát, így a mostani esetleges bizonytalanságból és kísérletezésből kialakulhat egy magabiztos igény és annak kiszolgálása mind a bérlői, mind pedig a bérbeadói oldalról.
Szalma Péter: A fókusz a hasznos innovációs megoldások felé terelődhet, a környezettudatosság itt is teret nyerhet – különösen a tőzsdén jegyzett cégek esetében. A mérleg két serpenyőjében a fogyasztás vs. bekerülési-fenntartási érték lesz: egyrészről az invesztíció mellett az üzemeltetés, karbantartás. Másrészről bekerül az alacsonyabb fogyasztás – áram, gáz, víz – és az emberi tényező, hogy mégis csak jobb érzés egy környezetbarátabb, fenntarthatóbb épületben dolgozni. De elvitathatatlan, hogy mindez valahol áremelkedést okozhat.
Sokan csak hetente egy-két napot töltenek az irodában. Befolyásolja ez, hogy hol van ez a bizonyos iroda? A Váci út továbbra is megkerülhetetlen?
Szalma Péter: Azt gondolom, ez a jelenlegi szituáció rámutat a vidékben rejlő lehetőségekre. Arra, hogy egy multi, ha nyit a „home office” irányába, akkor nem kell, hogy feltétlenül a Váci úton székeljen, és minden dolgozója oda járjon be. Lehetőséget ad, hogy otthoni munkavégzés mellett 1-2 ’hub’ irodába is bejárhassanak az alkalmazottak, vagy csak heti néhány alkalommal utazzanak fel a központba. Ez bizonyos munkaköröknél könnyebben kivitelezhető lesz. Ezek után talán 1-2 potenciális új nemzetközi belépő ismét visszaveszi a listájára Magyarországot, mert így vidékről is tud munkaerőt felvenni, nem csak az egyre szűkülő budapesti kínálattal kell számolnia.
Persze mindez még akár évek kérdése is, amíg ezt sokan felismerik, és átalakítják a struktúrájukat. De az biztos, hogy akik ezt gyorsan meglépik, azok tudnak majd a legjobban profitálni mindebből, hiszen vidéken nem csak az irodabérlés lehet olcsóbb (bár a kiemelt műszaki kategóriába sorolható épületek száma igen kevés), de a munkaerő ára is kedvezőbb egyelőre.
Elérhető közelségbe került a védőoltás, illetve a tömeges immunizáció. Mit gondolnak, visszatérnek a régi szép napok? Visszarendeződik a piac?
Kelecsényi Dóra: Bár alapvetően a mostani helyzet egy egészségügyi válság volt, melynek gazdasági következményei lettek, mind a bérlő, mind pedig a tulajdonos a megfelelő következtetések és felkészülések mellett folytatja a jövőbeni tervei megvalósítását. Az új megkereséseknél egyelőre nem találkozunk a közös területeket érintő érintésmentességi elvárással, ez persze leginkább annak köszönhető, hogy a bérlők jelenleg a munkavállalóikra fókuszálva igyekeznek felmérni az újonnan kialakuló igényeket, melyeket a későbbiekben a bérbeadóval közösen tudnak megvalósítani egy hosszabbítás vagy új szerződés keretein belül.
Szalma Péter: Lesznek változások, ahogy azt az előbb is beszéltük. Mi számítunk a visszarendeződésre, és a kereslet növekedésére is, ahogy ezt az első negyedévben tapasztaltuk is. Lehet, hogy néhány cég, akik eddig lakásirodában voltak, az esetleges rugalmasabb időtartamú albérleti konstrukciókat kihasználva kipróbálják az irodaházi létet. És az irodaházi lét megkedvelésével idővel új bérlőként jelenhetnek meg a piacon. Az elkövetkező időszakban még lehetnek olyan meglepetések, amelyek tovább formálják az emberek/cégek gondolkozását és irodai kultúráját. Ez a világjárvány is ilyen volt, a semmiből jött, és nagyon sok mindent megváltoztatott.
Van nemzetközi rálátásuk: mennyire követjük a nemzetközi (közép-európai) trendeket? Hol tartunk a régióhoz képest?
Kelecsényi Dóra: A CEE régióban a CA Immo csoport öt országban van jelen többszáz ezer négyzetméternyi iroda, hotel és kereskedelmi ingatlan tulajdonosként. A többi országban is hasonló trendek figyelhetők meg, a cégek profiltól függően reagáltak és reagálnak az irodai igényekre. A bérbeadói hosszútávú gondolkodás és kapcsolattartás kiemelten fontos számunkra. A nemzetközi trendek itthon is jelen vannak kezdve akár a zöld minősítésekkel, vagy akár az ESG térnyerésével is. A CA Immo budapesti portfoliójának minden egyes tagja BREEAM Very Good, Excellent vagy LEED Gold minősítésű, amely szintén mutatja, hogy a minőség és a környezettudatosság fontos számunkra. A bérlőink között is egyre többen helyezik előtérbe a zöld megoldásokat mind irodájukban, mind az irodaházzal kapcsolatban. Ezt a szemléletet a budapesti CA Immo csoport is maximálisan képviseli és az elkövetkező években ilyen jellegű beruházásokat fog megvalósítani a portfolióján belül.
A tavalyi évben befejezték a Bartók Ház fogadóterének felújítását. Folytatják a meglévő épületeik korszerűsítését?
Kelecsényi Dóra: 2020-ban a Millennium Tower III-as épület éttermének modernizációját is elvégeztük. Jelenleg a portfólióban lévő irodaházaink újra-pozícionálásán, modernizációján és szolgáltatásaink bővítésén munkálkodunk annak érdekében, hogy a CA Immo által vagyonkezelt irodaházakban munkaidőn túl is kellemes környezetet biztosítunk a bérlőinknek. Az elkövetezendő időszak kihívása az IP West, a City Gate, valamint a Millennium Towers irodaházainkban rejlik majd, ahol összesen közel 45.000 négyzetméternyi A-kategóriás irodaterület válik elérhetővé – optimistán tekintünk előre, hiszen jó lokációban lévő, kiváló adottsággal rendelkező, a Millennium Towers esetében gyönyörű dunai panorámás irodaterületeket tudunk kínálni bérlőinknek akár 300 négyzetmétertől.
Irodakereso.info
