Michael Paul Smithing - Ügyvezető, DBH Group

Erről beszélgettünk Dr. Erdei Sándorral, a DBH Group tulajdonosával, Michael Paul Smithinggel, a cég nemrég kinevezett ügyvezető igazgatójával és Horváth Zsolttal, aki országmenedzserként irányítja a vállalat növekedési terveinek megvalósítását. A magyar tulajdonban lévő DBH Flexet irányító menedzsment élen jár abban, hogy a hibrid munkavégzés korában olyan irodai környezetet kínáljon, amely egyszerre szolgálja a munkáltatók teljesítményelvárásait és a munkavállalók szabadságigényét. Budapesttől a Debrecenig, a Westendtől a Budapartig – a flex irodák nemcsak teret adnak a munkának, hanem új lendületet is visznek az irodaházak életébe.

-    Azt gondolom, egyetértünk abban, hogy az irodapiac átalakult. Az a modell, amely korábban olajozottan működött - a fejlesztők előbérleti szerződéseket kötöttek, hitelből fejlesztettek, ötéves szerződésekkel bérbeadták az elkészült házat, majd 95%-os foglaltságnál eladták a projektet egy pénzügyi befektetőnek – ma már, ritka kivétellel, nem piacképes. Előtérbe kerültek a flexibilis megoldások. Önök miként látják most, 2025 második félévében, merre halad a budapesti irodapiac?

-    Michael Paul Smithing: 1994-ben írtam az első piaci riportot, rengeteg adatot tárolok a számítógépemen és a fejemben. Emlékszem azokra az időkre, amikor az üresedési ráta 20% volt, de arra is, amikor csupán 7%. Aztán jött a Covid, senki sem mert lépni, és a döntéshozók azóta is óvatosak: a szerződéseik lejártát követően maradnak a bérelt irodában, de annak egy részét - átlagosan 30%-át - visszaadják. Sok az üres terület. Az állami hátterű cégek hamarosan átköltöznek a kifejezetten számukra épülő új épületekbe, ami tovább növeli az üresedési rátát.

-    A home office, illetve a hibrid munkavégzési modell is erősíti ezeket a folyamatokat. Ugyanakkor az is igaz, hogy egyre több szervezet hátraarcot vezényelt, és erősödik az elvárás, hogy a munkavállalók visszatérjenek az irodákba.

-    Michael Paul Smithing: Én nem hiszem, hogy mindenki visszatér, de vannak olyan munkaadók, amelyek megtehetik, hogy erre kötelezik a kollégákat.

-    Zsolt: Nálunk is van ilyen bérlő.

-    Michael Paul Smithing: Ne felejtsük el, hogy nagyon alacsony a munkanélküliség, egyszerűen nincs kinek irodát építeni. A munkaerőpiacra belépő friss diplomás fiatalok azokat a munkaadókat preferálják, akik lehetővé teszik számukra a részben otthoni munkavégzést. 

-    Zsolt: 18 éve foglalkozom szolgáltatott irodákkal, és jól nyomon követhető, hogy a világban már a járvány előtt is kialakult ez a tendencia. A Covid felgyorsította a 10+ éve tartó folyamatot, de a részbeni visszarendeződés szerintem természetes folyamat: a munkaadók részéről jogos elvárás a kontroll, a munkavállalóknak pedig alapszükséglete a közösség iránti igény. Van, akinek kell egy bizonyos mértékű nyomás a feladatok időre történő elvégzéséhez, ami otthon kevéssé adott. De vannak olyan munkakörök, akiknek nem szükséges a napi szintű kapcsolattartás, ilyenek például a programozók, fejlesztők. Mindeközben egy generációváltás is zajlik a munkahelyeken, és a Z-generáció képviselői már nem nyitottak a hétfőtől péntekig, 9h-től 5h-ig modellre. Differenciálni kell, munkakörönként vizsgálva az opciókat. A lényeg: a munkaadók hibrid modellben gondolkodnak, és azért jönnek hozzánk, mert keresik azt az egyensúlyi állapotot, amikor a munkavállaló is elégedett, és a cég is megkapja az elvárt teljesítményt. A hibrid modell az egyik lehetséges megoldás. Így kapcsolódunk mi be, mint rugalmas irodai szolgáltató. 

-    Michael Paul Smithing: a munkavállalók is igénylik a szocializációt, a vitát, az inspirációt. A mi irodáink kialakítása is tükrözi ezt az elvárást, hiszen az irodai létnek ez egy egyre hangsúlyosabb szelete. Ennek megfelelően folyamatosan nő a közös, kooperációra alkalmas terek aránya. 

-    Zsolt: Maga az iroda is változik, távolodunk a „mindenkinek van egy asztala” modelltől. A munka nagy részét el lehet végezni egy laptoppal és egy telefonnal. Számos szerződést hosszabbító cég is átalakítja a területét: legyen nagyobb hely a közös tevékenységekre. Szükség van rekreációs terekre, phone booth-okra. Itt a H2O-ban nagyon népszerű a lounge. Mostanra letisztult a kép: szükség van a fizikai irodákra, nem utolsó sorban azért, mert a magyar háztartásoknak csak kis részében áll rendelkezésre egy munkavégzésre dedikált szoba. Ha ketten próbálnak otthonról dolgozni, esetleg egy gyerek is van velük, nem biztosított a zavartalan munkavégzés. Mindebből eredően számos ügyfelünk van, aki a rugalmas megoldáshoz kéri a segítségünket. 

Dr. Erdei Sándor - tulajdonos, DBH Group

-    Tegyük fel, hogy egy tíz munkaállomásos szolgáltatott irodát keresek. Miért válasszam a DBH-t?

-    Michael Paul Smithing: A válasz a bérlőtől függ. Van, aki a klasszikus szolgáltatott irodát keresi, más a co-working space-ben érzi jól magát, és van még számos megoldás. A mi flex koncepciónk – amit Budapesten mi csinálunk a legjobban – egyrészt egy szolgáltatás, hangulat, hely – amely alkalmas egy start-up beindítására, egy már működő vállalkozás projektjének megvalósítására és sorolhatnám.

-    Zsolt: Amiben mi különbek vagyunk, hogy más a koncepciónk. Teljes egészében az ügyfélre fókuszálunk. Magyar tulajdonú cégként rugalmasan tudjuk kezelni az igényeket, gyorsan és hatékonyan reagálunk. Ha egy irodai szolgáltató működése minden ízében sztenderdizált, hogyan lehet egyidejűleg flex is? Közel akarunk lenni az ügyfelekhez, fizikai és szolgáltatói értelemben is. 

-    Dr. Erdei Sándor: Szeretném hangsúlyozni, hogy magyar tulajdonú szolgáltatók vagyunk, de nemzetközi szintű és tudású menedzsmenttel. Valamennyien dolgoztunk külföldön és idehaza is, többek között multiknál. Integráljuk a jó tapasztalatokat, illetve látjuk, hogy mi az, ami nem adaptálható az általunk elképzelt szintű rugalmassághoz.   

-    Hol tartanak most, mekkora területen szolgáltatnak?

-    Michael Paul Smithing: Nagyon sokáig én is négyzetméterben gondolkodtam, de ezt elengedtem. A kérdés inkább az, hogy miként tudjuk biztosítani a megfelelő munkakörülményeket a nálunk dolgozó cégeknek, amelyek között vannak 1-2 fős kisvállalkozások és olyanok is, akik 110 munkaállomással működnek. Megint csak: nem a terület nagysága a lényeges, hanem annak kialakítása, rugalmassága, és ez bérlőnként változik. 

-    A DBH Groupnál a közelmúltban vezetőváltás történt. Ki váltott kit?

-    Dr. Erdei Sándor: A szolgáltatott iroda üzletágunk, amelynek már DBH Flex a neve, a DBH Group egyik ága. Már 30 éve foglalkozom pénzügyi, számviteli szolgáltatásokkal, eredetileg Hollandiában indítottam ezt a tevékenységemet, és mindezek mellett van egy tőkebefektetéssel foglalkozó divíziónk is, amely elsősorban innovatív vállalkozásokkal működik együtt. Stratégiai döntés volt a részemről, hogy tulajdonosként a DBH Group irodákkal foglalkozó rész irányítását átadjam egy profi menedzsmentnek. Michael Paul Smithing lett a szolgáltatott iroda üzletág ügyvezető igazgatója, aki az ingatlanpiac valamennyi szegmensét megismerte három évtizedet átívelő karrierje során, Zsolt 18 éve van a szakmában, és még mindig fiatal ahhoz, hogy kellően dinamikus országmenedzser legyen. Az ő feladata egyebek mellett a budapesti és vidéki terjeszkedés irányítása. 

-    A beszélgetés onnan indult, hogy bizonytalan a piac, amire találtak megoldást, de ha befektetői fejjel gondolkodnak, elengedhetetlen egy erős vízió. Hol látják magukat 5 év múlva?

-    Dr. Erdei Sándor: A Flex irodai szolgáltatások terén a növekedési pálya lebeg a szemünk előtt. Azért erősítettük meg a hazai és egyébként a romániai menedzsmentünket is, mert hiszünk abban, hogy a következő 3-5 évben a jelenleginél sokkal komolyabb piaci részesedést is képesek vagyunk elérni. Többszörösére szeretnénk növelni a lokációink számát, a jövőt abszolút pozitívan látjuk. 

-    Zsolt: A mi szerepünket erősíti, hogy a landlordok is rájöttek, hogy egy adott irodaházon belül, annak keretei között szükség van egy olyan flex szolgáltatóra, aki ki tudja elégíteni azt a fajta bérlői igényt, amiről beszélünk. Ez az együttélés nagyon fontos már most is. Irodára mindig szükség lesz, ennek a formája változik, és mi ebben akarunk a legjobbak lenni. Átgondolt növekedést tervezünk, jó lokációkkal, profitot termelő irodákkal. Hiszem, hogy a DBH továbbra is az élvonalban lesz.

Horváth Zsolt - Országmenedzser, DBH Group

-    DBH FlexSpace H2O-ban beszélgetünk, ami teljesen más, mint mondjuk a Budaparton működő irodájuk. A lokációválasztás is a rugalmasságról szól?

-    Zsolt: Abszolút! Az egyes lokációknak eltérő a célcsoportja. A Váci útnak, a Budapartnak éppúgy megvannak a maguk előnyei: tömegközlekedési kapcsolatok, nagy cégek, szállodák közelsége, a városból való könnyű kijutás lehetősége és még sorolhatnám, de mégsem ugyanaz a két hely. Mások a bérlők, mások találtak bennük megfelelő megoldást. És ez persze valamennyi helyszínünkre érvényes. 

-    Michael Paul Smithing: Szingapúrban találkoztam először a flex iránti igénnyel. A bérlő azt mondta, hogy nem kerülünk fel a short-listre, ha nem tudunk ilyet kínálni. Ez egy olyan trend, ami az egész világon érezteti a hatását. Itt csatolok vissza az ön által említett bizonytalanság faktorra reagálva: senki sem tudja pontosan, hogy mi lesz öt év múlva, de a landlordoknak, a tulajdonosoknak szükségük van a cash-flow-ra. Márpedig, ha lehet, akkor nem évek múlva, hanem néhány hónapon belül. Az üresedés, a kisebb helyre húzódó cégek okán felszabaduló területek okos hasznosítása a flex szolgáltatás.  

-    Dr. Erdei Sándor: Ahol jelen vagyunk, ott az egész irodaházat tesszük flexibilissé. Beköltözik például a H2O-ba egy „hagyományos” nagy bérlő, de időszakosan szüksége van 25 újabb munkaállomásra. Mi ezt azonnal tudjuk házon belül biztosítani. Jól jár a bérlő, hiszen gyors és rugalmas megoldást találtunk. Elégedett a landlord, hiszen megtartotta a bérlőjét, és mi is. A Westendben tavaly ősz óta vagyunk jelen. Folyamatosan karbantartják, a bérlők szeretik, de az ottani menedzsment felismerte, hogy a teljes körű vevői elégedettséghez szükséges az is, hogy legyen az irodakomplexumon belüli flex szolgáltatás. Ez a fajta kooperáció egy lehetőség a régebben épült házak számára is, hogy kiszolgálják a mai igényeket. Ahol megjelentünk, ott részesei lettünk a ház életének, felpezsdítettük az életet. 

-    Michael Paul Smithing: Mindig lesznek tradicionális irodák, de a jövő az flex. Persze, csak egyébként is sikeres házakban akarunk szolgáltatni, ahol megvalósítható a flex spirit, minimális felújítással, illetve átalakítással. Ennek van egy környezetbarát aspektusa is: a néhány éves irodabútort még nem kell kidobni. 

-    Zsolt: Egyre több irodaház tulajdonos ismeri fel, hogy aki nem lép a flex megoldások irányába, az le fog maradni. Néhány éve még meg kellett tanítani a vevőknek, hogy miről is van szó, ma már egyértelmű, hogy ez a tendencia folytatódik, és a régi idők már nem jönnek vissza. Az iroda, mint szolgáltatás kerül előtérbe, ez evidens. Pezsgés van a piacon, és jó látni, hogy mi ennek részesei vagyunk. 

-    Dr. Erdei Sándor: Olyannyira, hogy ennek az üzletágunknak tudatosan választottuk a DBH Flex nevet. 

 

Irodakereso.info