Az iroda új szerepe: közösségi tér, identitás és rugalmasság – Hancz Anita MRICS a hibrid korszak kihívásairól

Melyek lettek a fontos szempontok a hibrid korszakban, és miként tud az irodai környezet jobb alternatívát nyújtani az otthoni munkavégzésnél? Ezekről a kérdésekről is beszélgettünk.

-    Milyen főbb változásokat tapasztaltak az irodapiacon az elmúlt 3–5 év során?

-    Az elmúlt években az irodapiac jelentős átalakuláson ment keresztül. A pandémia, a hibrid munkavégzés fokozott elterjedése és a gazdasági bizonytalanságok együttes hatása komoly szemléletváltást hozott. Ma már nemcsak a lokáció és a négyzetméter számít, hanem az is, hogy az iroda milyen további értéket teremt a munkavállalók és a szervezet számára. Az energiaárak alakulása, a globális gazdasági helyzet és az ESG-szempontok előtérbe kerülése miatt a bérlők ma már sokkal tudatosabban figyelik az energiafogyasztásukat és az energiahatékonyságot, és elvárják azt is, hogy az irodaház tudjon reagálni a működésüket érintő változásokra. A cégek megfontoltabbak, óvatosabbak, jobban ismerik és értékelik a saját működésüket, és ehhez keresik a megfelelő irodamegoldást. Kiemelt elvárás lett a rugalmasság – nem csupán időtávban, hanem a térhasználat és az irodai szolgáltatások szintjén is. A bérleti szerződések hossza is ehhez igazodik: míg korábban a 7–10 éves elköteleződés általánosnak volt mondható, ma a 3–5 éves időtartamok a jellemzőbbek. Fontos megjegyezni ugyanakkor, hogy a bérleti aktivitás volumene már elérte a COVID előtti szintet. Az idei első negyedévben is élénk volt a piac, szinte minden WING-es irodaházban sikerült új szerződést kötnünk.

-    Hogyan változtak az ügyfelek elvárásai az irodai környezetükkel kapcsolatban a pandémia óta? Milyen típusú irodakialakításokat keresnek leginkább?

-    A legnagyobb változás, hogy a cégek az irodatereket ma már nemcsak klasszikus munkahelyként, hanem egyfajta közösségi térként, találkozóhelyként is értelmezik. A vállalatok kimondott célja, hogy a székhelyük kifejezze, kik ők, tehát egyfajta identitást mutasson és erősítse az összetartozás érzését. Ennek megfelelően az új irodákban kevesebb a munkaállomás, viszont nagyobb hangsúlyt kapnak az olyan közösségi terek, mint a lounge és a konyha. A teraszok, belső kertek népszerűsége is jelentősen nőtt – gyakran prémium minőségű bútorokkal berendezve. Alapelvárássá vált a terek rugalmas alakíthatósága: a mozgatható válaszfalak révén a helyiségek könnyedén tagolhatók kisebb vagy nagyobb egységekre, igazodva a változó igényekhez. Ma egy jól használható, sokoldalú tér többet ér, mint valaha. Ez a szemlélet jól tetten érhető a BREEAM Excellent minősítéssel rendelkező Liberty irodaházunkban, amelyet kiemelkedő közösségi funkciók és emberközpontú terek jellemeznek. De említhetem még az RTL Magyarország új belvárosi bázisát a Liget Centerben, ahol a műemléki környezet és a vadonatúj technológiai megoldások egyszerre vannak jelen. 

-    Hogyan befolyásolja a hibrid munkavégzés az irodapiac keresleti oldalát?

-    A hibrid modell nem csökkentette drasztikusan az iroda iránti igényt, inkább átalakította: Magyarországon a home office aránya jellemzően heti 1–2 nap, így az irodahasználat kb. 10–20%-kal lett kevesebb. A cégek kisebb, de jobban kihasználható tereket, multifunkcionális megoldásokat keresnek. A legtöbb vállalat már nem csupán gazdasági szempontból, hanem a szervezeti kohézió miatt is fontosnak tartja a személyes jelenlétet. A fluktuáció csökkentésében és a munkavállalói elköteleződés erősítésében továbbra is kulcsszerepe van az irodai jelenlétnek – ez pedig az irodák szerepét is új megvilágításba helyezi: már nem a folyamatos jelenlét biztosítása a legfontosabb, hanem a találkozások, az együttműködés és a szervezeti kultúra támogatása.

-    Milyen szerepet játszik a digitalizáció és az okos megoldások térnyerése?

-    A digitalizáció ma már nem opció, hanem alapelvárás. A WING fejlesztéseiben már a tervezés fázisától jelen vannak az okosiroda-megoldások: digitális beléptetőrendszerek, szenzoros térhasználat-elemzés, energiafogyasztás-menedzsment, digitális tárgyalófoglalás és világításvezérlés. A Liberty és a HOP Technology Office Park projektjeink is olyan rendszereket alkalmaznak, amelyek az adatvezérelt működést támogatják, ami különösen fontos a hibrid munkavégzés miatti folyamatosan változó igények mellett. A digitális parkolóhasználat vagy az applikáción keresztül történő vendégfogadás szintén a hatékony üzemeltetést szolgálja. Érdekes ugyanakkor, hogy a bérlők többsége továbbra is elengedhetetlennek tartja a portaszolgálat és recepció jelenlétét, ebből is látszik, hogy a technológiai megoldások mellett, a személyes kommunikáció is értékes maradt a modern irodaterekben is.

-    Kikerülhetetlen téma ma az ESG. Mely szempontjai vannak fókuszban? Hogyan mérhető és csökkenthető az ökológiai lábnyom?

-    Ma már a bérlők túlnyomó többsége – különösen a nemzetközi vállalatok – az ESG-szempontokat alapkövetelményként kezelik, és elvárják, hogy az irodaház rendelkezzen zöld minősítéssel. Kiemelt figyelmet fordítanak a megújuló energia arányára, az energiafogyasztás szintjére, a zöldfelületek mértékére, és egyre gyakrabban kérnek karbonlábnyom- és fenntarthatósági riportokat is. Emellett fontos számukra, hogy a vállalat, akivel hosszú távú partnerséget kötnek, átfogó és hiteles módon kommunikáljon az ESG-elvek mentén végzett tevékenységeiről – legyen szó CSR-programokról, fenntarthatósági célkitűzésekről vagy transzparens működésről. A Liberty 28%-ban megújuló energiát használ, minden bérlő zöldáramot kap, és a távhőellátás is részben megújuló forrásból történik. A Liget Center esetében szintén kiváló energiahatékonysági mutatókat értünk el. A komplexum részét képező Liget Center Vitrum teljesen új épülete pedig közel nulla energiaigénnyel és kiterjedt vertikális zöldfelületekkel rendelkezik. Az épület a legkorszerűbb műszaki jellemzőket kínálja a belvárosi, kizárólagosan használt irodaszinteket vagy akár teljes saját székházat kereső bérlőknek. Mindezt egy páratlan lokációban, a Városligettel szemben. Fontos ugyanakkor, hogy nemcsak az új épületek létrehozása, hanem a meglévőek korszerűsítése is része a fenntarthatósági stratégiánknak. A már említett HOP szintén jó példa erre: egy régi ipari, Budapest belvárosának a szélén elhelyezkedő épületegyüttesben, energiatudatos, modern irodatereket és az Ipar 4.0 iparágban tevékenykedő cégek számára alkalmas technológiai környezetet hozunk létre. Az irodaparkban olyan cégek találtak új otthonra, mint például a TÜV Rheinland, a TK Elevator, a Valeo vagy a Yunex Traffic. Idén adtuk át a Lightware új székházát a campuson, amely egy több mint 50 éves épület átalakításával jött létre. Az irodai funkciók mellett a vállalat logisztikai központja és termékfejlesztési bázisa is helyet kapott az épületben, eközben pedig a meglévő szerkezet megtartásával jelentősen csökkentettük a szén-dioxid-kibocsátást.

-    Milyen hosszú távú trendek formálhatják az irodapiacot 2030-ig?

-    A jövő irodája fenntartható, szolgáltatásalapú, emberközpontú és nem utolsósorban kényelmes. A technológiai innovációk és a fenntarthatósági szempontok integrációja mellett a legnagyobb hangsúly a munkavállalói élményen lesz, hiszen az iroda nemcsak a munkavégzés, hanem a vállalati kultúra és közösségépítés színtere. A nemzetközi bérlők egyre inkább az ESG-kompatibilis épületeket keresik, így az „A” kategóriás, de nem korszerű épületek kiszorulhatnak, ha nem tudják tartani a tempót. Ez kihívás, de egyben lehetőség is a fejlesztőknek és üzemeltetőknek.

-    A jelenlegi volatilis gazdasági helyzet kihatással van az irodapiacra is. A WING el tudta érni a kitűzött céljait az idei első negyedévben?

-    Az idei év első három hónapja kimondottan aktív volt a piacon. Örömmel mondhatom, hogy a WING összesen közel 6000 négyzetméternyi irodaterületet adott bérbe az első negyedévben, ennek 80%-át új bérlők teszik ki. Ez jól mutatja, hogy a cégek továbbra is keresik a minőségi, jól működtethető tereket, még akkor is, ha a szerződéskötési döntéseik óvatosabbak. Ráadásul szinte minden irodaházunkban sikerült új bérlői megállapodást kötni, ami a portfóliónk sokszínűségét és piaci alkalmazkodóképességét is igazolja: a C kategóriától az A++ szegmensig, változatos lokációkban tudunk releváns megoldásokat kínálni.

-    Mi különbözteti meg a WING-et a versenytársaitól ezen a piacon?

-    A WING nemcsak fejlesztő, hanem partner is. A bérlőinkkel való kapcsolat nem ér véget a szerződés aláírásával – együtt gondolkodunk, együtt tervezünk, és hosszú távon is támogatjuk őket. Ráadásul nemcsak bérbeadóként, hanem fejlesztőként és beruházóként is jelen vagyunk a piacon, ami komplex tudást biztosít. Erre jó példa a built-to-suit fejlesztési modellünk, amelyben teljesen az ügyfél igényeire szabott irodát hozunk létre – ilyen például az RTL Magyarország vagy a Lightware székház is. Ilyen opciót ma nagyon kevesen kínálnak Budapesten. A WING célja, hogy olyan tereket hozzon létre, amelyek üzletileg is hatékonyak, fenntarthatóak, és ahol jó dolgozni. Hisszük, hogy a jövő irodája nemcsak egyszerűen egy munkahely, hanem élmény és hosszú távú érték is.

Irodakereso.info