– Öt üzletáguk van. Ezek közül melyik prosperál a legjobban?
– A legtöbb munkánk a property és project management üzletágban van, de a legjövedelmezőbb a befektetési terület. Markáns különbség, hogy míg néhány éve olyan házakat vettünk, amelyek alig voltak bérbe adva és műszakilag is komoly munka várt ránk – gondolok itt a CitiZen és a Kálvin Center irodaházakra –, most inkább olyan épületekbe fektetünk, amelyek szinte teljesen tele vannak, és műszakilag is elfogadhatóak.
– Az említett két háznál az adta a hozzáadott értéket a ConvergenCE részéről, hogy műszakilag felújították a kissé elhanyagolt házakat – a CitiZen szinte teljesen újjászületett –, majd gondos „aprómunkával” teljesen bérbe adták az immár újrapozícionált irodákat, visszahelyezve ezeket a bérlői térképre. Szavait úgy értem, hogy most nem ez a stratégia.
– A Central Business Center és az Árpád Center műszakilag elfogadható épületek voltak korábban is; a lehetőséget nem ebben látjuk. A vonzó ezekben az irodaházakban az, hogy a bérleti szerződések lejártáig hátralévő súlyozott időszak rövid. Tekintettel arra, hogy a korábban kötött – és sok esetben hamarosan lejáró – szerződéseket még egy korábbi piaci szinten kötötték meg, a legfontosabb feladatunk most az, hogy a lejáró szerződéseket újrakössük, jóval magasabb bérleti díjakkal, vagyis a jelenleg érvényes és általánosan elfogadott tarifákon. De ezeket az épületeket nem kell különösebben „magyarázni”; a bel-budai Central Business Center – amely 2015 óta a ConvergenCE harmadik ingatlan-befektetése – elhelyezkedése, illetve adottságai okán alkalmas arra, hogy a mai igényeknek mindenben megfelelő, korszerű, sikeres irodaházzá váljon a jövőben. Terveink között szerepel a közös területek, kiszolgálóhelyiségek újragondolása, az üzemeltetési gyakorlat hatékonyabbá tétele, valamint az épület új identitásának kialakítása. Egyébként is közel áll a szívemhez: sok évvel ezelőtt ebben az irodaházban kezdtem a karrieremet, jól ismerem az épületet. Számunkra jelentős változás az is, hogy a CityZent és a Kálvint külső befektető partnerek segítségével szereztük meg. Most, néhány évvel később viszont már szinte teljesen önerőből tudunk vásárolni.
– Keresleti piac van, mivel alig van eladó termék az irodapiacon. Egyetért ezzel?
– Igen. A közelmúltban érkeztem haza a müncheni Real Expóról. Mindenki beszélgetni akart velem, a befektetők szívesen fektetnek, illetve fektetnének be nálunk, ami elég nagy változás a néhány évvel korábbi állapotokhoz képest.
– Ez az egyik oka annak, hogy a város tele van daruval. Meddig?
- Sokan „várják” a recessziót, de én optimista vagyok; egyrészt a nettó abszorpció soha nem ért el ilyen magas értéket, másrészt – és ez sem volt még elmondható a budapesti piacról – előbérleti piaccá váltunk; az épülőfélben lévő épületek közel fele már megtelt. Ezeket a házakat több esetben már ebben a korai fázisban értékesítik is.
- Hogyan reagálnak a bérlők?
- Régen volt ennyire kényelmes pozícióban az, aki bérbeadással foglalkozott. Az üresedési ráta bezuhant 6% alá, ami gyakorlatilag azt jelenti, hogy ha valaki bekopog hozzám, hogy mondjuk, 8 hónap múlva költözne nettó 3 ezer nm-re, szinte lehetetlen teljesíteni a kívánságát. A bérlők tudomásul vették, hogy magasabb áron tudnak szerződést újrakötni, illetve azt is megtanulták, hogy érdemes évekre előre gondolkodni. Míg egy-két éve csak a bérleti díj mentes időszakok csökkentek, most már a bérleti díj is emelkedik.
- Vagyis nem kell aggódniuk a fejlesztőknek. Nem hat vissza a kapacitása határán dolgozó építőipari szűk keresztmetszet a kivitelezések határidejére?
- És említhetné az építőipari költségek emelkedését is. Mindennek van egy olyan pozitív hatása, hogy a projektek kényszerűen elhúzódnak, ennek következtében egy kicsit elcsúszik egymástól időben az új fejlesztések piacra kerülési ideje, ami értelemszerűen kedvezőbb helyzet, mintha lökéshullámszerűen érkeznének a piacra az új irodák.
- A legtöbben a Váci úton fejlesztenek, ahol előbb-utóbb biztosan elfogynak a fejleszthető telkek. Mit gondol, következhet a Róbert Károly körút – Hungária körút?
- Bátornak tartom azokat a fejlesztőket, akik ott építkeznek. Én inkább azt prognosztizálom, hogy folytatódik az eddigi trend: a Váci út és annak közvetlen – tehát egy-két saroknyira lévő - környezete marad a favorit. Nem véletlen, hogy a ConvergenCE itt is vásárolt: az Árpád Office Center a város egyik leggyorsabban fejlődő részén található.
Irodakereso.info
