Agócs Balázst, a JLL workplace stratégiáért felelős igazgatóját (a képen balról) és Wursching Pétert, a cég bérbeadási vezetőjét azért kértük fel egy hatszemközti beszélgetésre, mert a felmerült témák egészen új színben mutatják az irodai munkakörnyezet iránti igényeket és elvárásokat.
- Vágjunk a közepébe! Mire van szükségük az irodabérlő cégeknek? Önök szerint miként változtak meg az igények a post-covid időszakban?
- Agócs Balázs (AB): Az elmúlt időszakban új fejezethez érkeztünk a munka világában. Olyan, régóta zajló folyamatok erősödtek fel a COVID-19 hatására, mint az irodai terek evolúciója, az agilis kultúra, vagy az online együttműködési formák térnyerése. A hibrid munkavégzés új lehetőségeket is teremtett, kezdve a teljesen távoli munkavégzéstől a flexi megoldásokon át ennek extrém megjelenési formájáig, a virtuális szervezetépítésig. A pandémia hirtelen sokkjának következtében sok vállalat egészen egyszerűen elakadt félúton az iroda és a home office között. A munkavállalók testi és lelki egészsége mellett fontos témaként jelent meg a szervezetek egészsége is (social health), mint alapvető, de eddig elhanyagolt emberi szükséglet. Ehhez a komplexitáshoz az ingatlanpiacnak most hirtelen irányváltásokra volt és van szüksége, de szerencsére voltak eddig is jó és követhető példák. Nos, ebben az összetett helyzetben kell minden cégnek a számára ideális, mérettől, kultúrától, iparágtól, fejlettségi foktól függő megoldást megtalálnia és újradefiniálni az iroda szerepét, a munkatársak és a többi érintett bevonásával.
- A kerekasztal beszélgetésen elhangzott, hogy az üresedési ráta 10% körül van, de relatíve sok az albérlet. Ezzel párhuzamosan idén sok átadás lesz, márciusban a budapesti irodaállomány teljes területe elérte a 4 millió négyzetmétert. Milyen trendeket valószínűsítetek ennek tükrében?
- Wursching Péter (WP): A Balázs által elmondottak felerősítették az igényt a rugalmasan testreszabható, menet közben átalakítható, nívós irodai terekre. Ezekbe az emberek sokszor nem is dolgozni járnak be, hanem azért, hogy együtt legyenek, sok vállalat számára az iroda lett az új „offsite”. Az ebbe az irányba mutató igények az új építésű és színvonalas irodákat gyorsan fel tudják majd szívni, miközben a meglévő terek kezelőit arra ösztönzik, hogy ők is végrehajtsák ezt a fajta minőségi ugrást. Utóbbiban egyre jobban oda kell figyelni arra is, hogy a terekkel is gyorsan tudjunk reagálni a bérlők életének változásaira, bármilyen irányúak is legyenek azok. Ugyanebbe az irányba mutat a flexi megoldások terjedése, hiszen itt egy adott területen akár kétfajta, jó esetben komplementer igényt is ki kell tudni szolgálni. Összességében tehát felértékelődik a minőség és a rugalmasság. Ugyanakkor az a piaci szegmens, amelyben van relevanciája az albérletes megoldásnak, egészen másfajta igényeket támaszt. Eleve kisebb munkavállalói csoportokról kell gondoskodniuk, ahol a családiasságnak része ez a fajta lakásiroda is – ez a terület nem igazán pálya a nagy irodafejlesztőknek, talán a coworkingra fókuszáló projektek tudnak itt esetleg labdába rúgni.
- A JLL globális cégként nyilván profitál a hálózatán belüli tudásmegosztásból, de miként csapódik le mindez a magyar ügyfeleknél?
- AB: Az elmúlt időszakban valóban felerősödött a szakértők együttműködése a JLL globális hálózatában, új régiós tudásközpontok alakultak a workplace és change management tanácsadók között. Ezek az új keretek lehetővé teszik a folyamatos tapasztalat- és tudásmegosztást, illetve a közös innovációt. Ez elsősorban az európai és azon belül is a kelet-közép-európai és a németajkú piacok viszonylatára érvényes, amelyekre a Magyarországhoz leginkább hasonló gazdasági körülmények és vállalati környezet jellemzőek. Sok vállalat indított egészen mélyreható globális programot a szervezeti- és üzleti kultúrájának, és ezekkel együtt a munkakörnyezetük fejlesztésére. Ebben a programban magyar kollégáinkkal mi is részt veszük, hogy támogassuk e vállalatok hazai szervezeteinek és irodáinak fejlesztését. A feladat komplexitása megkívánja a különböző területek korábbinál is intenzívebb együttműködését, 2021-től már egy csomagban tudjuk kínálni az ingatlanstratégiai, az irodapiaci, a munkakörnyezeti és a változáskezelési tanácsadási szolgáltatásainkat. A holisztikus szemlélet 2022-ben nemcsak a bérlők, de az ingatlantulajdonos vállalatok, valamint az ingatlanüzemeltető és fejlesztő vállalatok számára is elengedhetetlen a folyamatos változásokhoz való sikeres alkalmazkodáshoz és a fejlődéshez.
- A másik nagyon aktuális téma az ESG és egyéb minősítések. Mennyire fontosak? Előbb utóbb megkerülhetetlenek lesznek?
- WP: Már van olyan része a világnak, ahol máris azok, de például a BREEAM lassan nálunk is belépő szintnek számít az új fejlesztésekben. Kicsit olyan ez, mint a mosógépeknél az energiacímke: korábban egyfajta egzotikumnak tűnt, manapság viszont hajlandóak vagyunk a zsebünkbe nyúlni, hogy minél kevesebb áramot és vizet fogyasszon a gép.
- AB: Az ESG-n is az látható, hogy üzleti szemponttá érik. Értékesebb egy olyan cég a befektetők szemében, amely rendelkezik ilyen minősítéssel, és ezzel párhuzamosan ez egyre markánsabb szelekciós kritériummá is válik. A bérlők egyre többször fogják ezeket kérni és számonkérni, hiszen az Y- és Z-generációs munkavállalók számára már egyáltalán nem mellékes szempont, mennyire környezettudatos a munkahelyük. Egyre több kutatás támasztja alá, hogy a munkavállalók választási szempontjai között a rugalmas munkaidő és a fenntartható működés előbbre került az anyagi juttatásoknál. Mivel az ESG szemlélete túlmutat a vállalati környezeten, izgalmas lehetőségeket tartogat a városfejlesztés és szélesebb társadalmi fejlesztések irányába is, amelyek felerősítik a hibrid munka világának dominanciáját a következő évtizedben.
- Balázs, ön azt mondta, az iroda egyre inkább egy színházhoz vagy közösségi térhez hasonlít, ahol minden nap más és más szereplők játszanak más darabot, a büfében új darabról beszélgetnek, a könyvtárban pedig szerepet tanulnak. Nem túlzás ez?
- AB: Az irodaházak átkonfigurálása már nem csupán a zöld környezetről, levegőminőségről, kényelmes székekről és állítható asztalokról szól: a fizikai mellett legalább annyira fontos a dolgozók mentális egészsége. Közben pedig ismerkedünk a közösségi egészség (social health) fogalmával, amely a társas szükségletek kielégítéséhez kapcsolódik, és az irodai funkciók áthangolásával új irányt szab a fejlesztéseknek is. Egy biztos: izgalmas időszak előtt állunk.
- WP: Én azt gondolom, hogy a most kirajzolódó jövőkép kifejezetten ígéretes a dolgozók szemszögéből, hiszen a hibrid munkavégzés lehetősége immár megkerülhetetlen eleme a munkavállalói csomagnak. A magánélet és a munka egyensúlyának biztosítása már a fizetési igényeket is megelőzi, így válhat például a különleges irodai környezet kialakítása a dolgozók megtartásának legjobb módjává. Úgy látjuk, hogy a munkahely definíciója kitágult: sokkal többet várunk már el a munkakörnyezettől, mint korábban, illetve mint az otthonunktól.
Irodakereso.info
