A budai MOM Park, az 5. kerületi Bank Center, és Roosevelt Irodaház, valamint a 13. kerületi Capital Square Irodaházakban található Business Center után márciustól a Bem Irodaházban is várják ügyfeleiket. Ennek apropóján beszélgettünk Fehér Attila managing partnerrel: szóba került az irodahotel koncepció, a hosszú távú gondolkodásban rejlő erő és a szolgáltatott irodapiac potenciálja is.

-    Amikor bevezetett a tárgyalóba, itt a Roosevelt Irodaházban, azt láttam, hogy a konferenciateremben 10-15 ázsiai üzletember tárgyalt éppen, mintha csak demonstrálni akarta volna, hogy működik a ház.

-    Olyannyira, hogy március 1-én nyílik az ötödik Centerünk a Bem Irodaházban. Két éve dolgozunk ezen a projekten; nem könnyű ma irodát bérelni Budapesten.

-    Ezt komolyan mondja? Ilyen üresedési ráta mellett is?

-    Az átlagos érték – ami jelenleg Budapesten 15% – sok mindent eltakar. Belbudán, ami roppant népszerű lokáció, meglehetősen szűkös a kínálat, kevés a minőségi irodatér. Mi mindenképpen olyan helyre akartunk menni, ahol biztosan bérbe tudjuk adni a területünket. Várakozásaink szerint a beköltözésig elérjük az 50%-os foglaltságot. Ez a 2200 m2-es bővülés nagy lépés a cég életében, hiszen a budai kapacitásunkat megtriplázzuk. A MOM Parkban lévő irodáinkat is szeretik a partnereink, és komoly igény mutatkozott a bővülésre, a budai oldal kiszolgálására. Maga a Bem Irodaház épülete most készült el, és ez az első alkalom, hogy egy új épületben nyitunk, ahol a legkorszerűbb technológiát építették be. Mi ehhez adjuk hozzá a saját fejlett know-how-nkat, szaktudásunkat, tapasztalatunkat. Büszke vagyok rá, hogy olyan irodákat alakítunk ki, amelyek bárhol a világban megállnák a helyüket.

-    És kizárólag prémium helyszíneken nyitnak centereket.

-    Azt látom, hogy a partnereink nem csak irodát keresnek, hanem olyan helyszínt, ami trendi és presztízsértéke is van. Egy prémium lokáció a befelé és kifelé is szóló brandépítés eszköze is egyben, aminek hosszabb távon forintosítható haszna is van. A három norvég tulajdonostársammal úgy döntöttünk, hogy olyan minőségre fókuszálunk, ami egyrészt kézben tartható, jól menedzselhető, másrészt tíz év múlva is megállja a helyét. Ennek megfelelően a House of Business zászlója alatt csak és kizárólag prémium lokációkat viszünk. Amit mi képviselünk, az ezeken a helyeken működik.

-    Nem akarok ünneprontó lenni, de sokan ingatlanpiaci válságról beszélnek. Vagy ez csak a szokásos ciklikusság?

-    20 éve foglalkozom irodapiaccal, volt lehetőségem megismerni a szegmens dinamikáját. A Covid előtt is voltak válságok, akkor is kellett a rugalmasság, mára pedig teljesen megváltozott a világ, más dolgok élveznek prioritást. Felértékelődött a rugalmasság, ahol nincs hosszú távú elköteleződés, és ahol a bérlők bármikor növelhetik vagy éppen csökkenthetik az igénybe vett terület nagyságát. Fontos szempont, hogy nem kell az üzemeltetéssel foglalkozniuk. Ebből a megváltozott üzleti környezetből, a növekvő bizonytalanságból a szolgáltatott irodák, az irodahotelek jönnek ki jól.

-    Irodahotelek?

-    Igen, irodahotelek. Szinte mindent mi végzünk el a bérlők helyett, mit egy felsőkategóriás szállodában. Nem egy esetben láttam, hogy nőtt egy cég mérete, egyre több területre volt szükségük. Aztán ahogy fordult a gazdasági környezet, lecsökkentek a megrendelések, kifutottak a projektek, a 100 fős alkalmazotti létszám gyorsan lecsökkent egy tucatra, hogy aztán – mondjuk egy sikeres tendert követően – hirtelen ismét gyors növekedési pályára álljon a vállalkozás. Ehhez mi akár néhány napon belül tudunk alkalmazkodni. A cégvezetők számára ez egy életbiztosítás, akiknek van elég dolguk, ami miatt aggódniuk kell. Az irodahotel koncepció keretében mi levesszük a vállukról ezt a terhet.

-    De ez azt is jelenti, hogy mindig rendelkezésre kell, hogy álljon egy pufferterület, számolva azzal, hogy valamelyik bérlőjük – egyik-napról a másikra – bővülni akar. Soha nem lesznek 100%-on.

-    Nem is szeretnénk. Sokan azt gondolják, hogy a 100% a kívánatos cél, de nem, mert ez azt jelentené, hogy elveszítenénk a rugalmasságot. A luxusszállodákban is mindig fenntartanak egy exkluzív lakosztályt arra az esetre, ha betér a „herceg”, a VIP-ügyfél. Kell, hogy legyen egy bizonyos nagyságú pufferterületem. A lényeg nem a bérbeadás, hanem az ügyfelek kiszolgálása.

-    Mit gondol, meddig nő az irodahotelek részesedése? Van ennek a piacnak felső korlátja?

-    Azt gondolom, hogy az irodaházak száma jelenti a felső korlátot, vagyis ahány irodaház, annyi potenciális helyszín. De nem akarom leegyszerűsíteni a kérdést: azért nehéz kenyér ez, mert mi irodai megoldásokat nyújtunk, ami nagyon más, mint a puszta irodaház- bérbeaadás, ahol egy üzemeltető felel a háttérért. Nálunk minden apró részletre kiterjed a partnerekkel történő kommunikáció, illetve a megfelelő megoldás megtalálása. Azt akarjuk megtudni, hogy mi az igényük, milyen szükségletekre kell válaszokat találni, legyen az könyvelő, toborzás, ügyvéd. Minden kérdésre keresünk választ, sok esetben úgy viselkedünk, mint egy jó concierge, és talán meglepő módon nem is feltétlenül az iroda a legfontosabb segítség.

-    Mondana erre egy példát?

-    Nemrégiben elmagyaráztam egy új, a tengerentúlról érkezett partnerünknek, hogy mi kell a magyarországi tevékenysége beindításához. Gyakorlatilag lebeszéltem arról, hogy kivegye a 30 főre elegendő területet. Meggyőztem, hogy majd kiveszi, amikor kell. Végül havi 100 euróra, egy virtuális irodára szerződtek, majd el is utaztak, de úgy mentek el, hogy náluk boldogabb ügyfelet én még nem láttam.

-    Ön is boldog volt? Lemondott a bevétele nagyobb részéről.

-    Azon a napon igen, lemondtam, mert tudtam, hogy amikor majd tényleg elkezdik a tevékenységüket, hozzám fognak jönni az igényeikkel. Meggyőződtek arról, hogy tudok számukra ügyvédet, fejvadász céget, adótanácsadót ajánlani, kezelem a postájukat, biztosítom a székhelyüket, egyeztetünk az ESG-szabályok rájuk vonatkozó részéről. Ez relatíve sok munka, de ez a konzultatív, egyszersmind hosszútávú hozzáállás különböztet meg bennünket a klasszikus irodabérbeadási tevékenységtől. Ma azt adjuk el, amire most van szükségük a partnereinknek, holnap pedig azt, amire majd holnap.

-    Vagyis a kulcsszó a rugalmasság.

-    Úgy gondolom, nemzetközi trend, hogy nő a rugalmas irodai szolgáltatások százalékos aránya. Aki nem száll be ebbe a trendbe, aki nem képes gyorsan reagálni a piac változására, az óhatatlanul is lemarad.

-    A norvég tulajdonostársai beleszólnak az Ön döntéseibe?

-    Nem egy multinacionális cég vagyunk, a magyar ág önállóan működik. Nem szólnak bele abba, hogy Budapesten mit csinálunk, hiszen a magyar piacot rám bízták, de egy-egy komolyabb döntés előtt – mint például a Bem Center megnyitása – egyeztetünk. Ez a modell nyolc éve működik, és ez idő alatt 20 fős szervezetté növekedtünk Magyarországon. Ma már nem biztos, hogy én ülök be a recepcióra – bár mindig szívesen tettem –, és az egyes részfeladatokra is szakember kollégákat találtunk. Abban hiszek, hogy a House of Business sikerének titka egyrészt az, ahogyan az ügyfeleinkkel bánunk, másrészt, hogy a humán erőforrás kiválasztására kiemelt figyelmet fordítunk a kezdetek óta.

 

Irodakereso.info