- Ön szerint mire számíthatunk idén?
- Ez teljesen attól függ, hogy melyik részpiacot nézzük. Bár a kamatok nem emelkednek tovább, de nem is csökkennek jelentősen. Ennek következtében a kereskedelmi befektetési piacon csak néhány tranzakció valósul meg jelentős árengedménnyel, és az is csak az év vége felé. Az irodabérbeadásra háromféle ingatlantípust különböztethetünk meg. Az első csoportba azok tartoznak, amelyek keresettek és bérleti díj emelkedést érnek el (a piac kb. 5-10%-a). A második csoportról elmondható, hogy magas kihasználtsággal (80%+) és jó bérlői bázissal rendelkeznek, és képesek megtartani a bérlőket, 20%-os árengedménnyel szerződéshosszabbítást is el tudnak érni. Ez a típus adja a piac kb. 60%-át. És végül vannak olyan ingatlanok, amelyeket a piac már nem fogad el irodai ingatlanként; ezek nem találnak új bérlőket és emiatt át kell alakítani őket (ez a piac kb. 30%-35%-a).
- Átrendeződik-e a piac? És ha igen, kik lesznek a nyertesek a bérbeadói oldalon?
- A titok a meglévő finanszírozásban rejlik. Akinek 2024-ben utófinanszírozást kell igénybe vennie, az komoly problémával fog szembesülni. A kamatok 2-3-szor drágábbak, mint a meglévő finanszírozás, a hitel/érték arány 20-30%-kal lesz alacsonyabb, ráadásul a budapesti irodaházak 90%-a nem ESG-konform, vagy nem ESG-konform módon kezelt. Ebből a szempontból azok lesznek a nyertesek, akiknek elegendő saját tőkéjük van ahhoz, hogy olcsón vásároljanak, és azok, akik képesek ESG-konform terméket kínálni.
- Mi a helyzet a szolgáltatott irodahelyiségek piacán? Folytatódik-e a rugalmasan igénybe vehető szolgáltatások részesedésének bővülése?
- A rugalmas helyiségekkel kombinált modern irodák iránti kereslet a hibrid munkavégzés követelményeinek megfelelően továbbra is töretlen. Budapesten a szegmens a piac 2-3%-át fedi le, középtávon a kereslet várhatóan 10% körüli lesz. Ehhez két tényező járul hozzá: a régió középtávon vonzóbbá válik a szolgáltatók letelepedése szempontjából, és Budapest európai összehasonlításban élvonalbeli város, mind a munka mind az élet egyéb vonatkozási terén A mix ideális, nincsenek monolitikus üzleti negyedek (kivéve a Váci úti folyosót), a tömegközlekedés optimális, a megélhetési költségek pedig nemzetközi összehasonlításban nagyon kedvezőek.
- Hogyan látja a szomszédos országokat? Hogyan viszonyulunk Prágához, Varsóhoz és Pozsonyhoz?
- Makrogazdasági szempontból Magyarország nem áll jól a többi országhoz képest. Nálunk a legmagasabb az infláció, a legmagasabb a kamatláb és a legmagasabb a korrupció. Ez óhatatlanul rossz összképet eredményez. Vonzóak viszont az olcsó bérek és a progresszív település-, illetve támogatáspolitika, valamint a környezetvédelmi követelmények liberális értelmezése. Ám az ország nem tud olyan speciális hatásokból profitálni, mint például Lengyelország, amely fellendülőben van. Közvetlenül a háború kitörése után a nyelvrokonságnak köszönhetően az ukránok egész új szolgáltatási szektora alakult ki, a taxisoktól a takarítókon át a fodrászokig. Ezt fokozatosan kiegészítette a kisebb vállalkozások és szolgáltatók letelepedése, most pedig komoly iparágak, köztük az informatika megtelepedését látjuk. A bérbeadási teljesítmény legalább 20 %-a ennek a speciális tényezőnek tulajdonítható. A kormányváltás óta Lengyelországban optimista hangulat uralkodik, ami további keresletet eredményez. A piac azonban erősen szegmentált. A meglévő irodaházak 30 %-át átalakítják vagy lebontják, mert minőségük miatt már nem megfelelőek. Az olyan városok, mint Lodz, Poznan vagy Katowice pedig 20 % feletti üresedésről számolnak be. Az olyan piacok, mint Wroclaw - de említhetném a cseh fővárost, Prágát is - stabilak. A kereslet és a kínálat egyensúlyban van, és az a tény, hogy nem jön létre új irodaterület, azt is jelenti egyben, hogy az üres helyeket többé-kevésbé egészséges módon kompenzálják.
- Hosszabb távon mire számíthatunk?
- Hosszabb távon a válság a legjobb dolog, ami az ingatlanpiaccal történhetett, bár most a lehető legrosszabbkor történik. Sajnos a magas kamatlábak az ESG-konform ingatlanüzemeltetés terjedésének lassulásához vezetnek. Ennek oka, hogy az ESG-intézkedésekbe való beruházást inkább költségnek és szükséges rossznak tekintik, mint kifizetődő befektetésnek. Ez azonban a következő 5 évben drasztikusan meg fog változni, mivel a befektetők megkövetelik az ESG-minőséget. Azok az ingatlanok, amelyek nem felelnek meg ezeknek a követelményeknek, kikerülnek a piacról, és gyakorlatilag értéktelenné válnak. Ezzel szemben Budapest, mint helyszín rendelkezik a pozitív átalakulás minden előfeltételével, ahogyan azt Nizzában, Párizsban vagy Koppenhágában is láthatjuk. Ha sikerül kitiltani a városból az autóforgalmat, fenntarthatóan felújítani az épületállományt, és a városrészek rendbetételével biztosítani a tisztaságot és a gondozott zöldfelületeket, akkor a városnak megvan a lehetősége arra, hogy vonzerő tekintetében megelőzze Bécset.
Irodakereso.info
