– Mit jelent a cégük nevében az AN?
– Ez az Associated Networks rövidítése. Az ingatlanszakma különösen nagy kreativitást igényel, amikor az ember összepárosít egy igényt a kínálattal. Ez a kreativitás nálunk határtalan, angol szóval unlimited. Az UN viszont már foglalt volt, az ENSZ védte le korábban. Így lettünk AN Limited. A 2011-ben alakult cég független tanácsadóként dolgozik befektetés, bérbeadás, ingatlangazdálkodás és finanszírozás, értékbecslés, piackutatás és pályázatírás területeken. Azonban mindamellett, hogy nagy értékű ingatlanok kezelésével is foglalkozunk, legfontosabb tevékenységünknek mégis a befektetési tanácsadást tartom. Cégcsoport szinten közel 15 Milliárd Euró értékű kezelt ingatlannal és saját ingatlan portfólióval megbízható, stabil és erős hátteret nyújtunk az ingatlanpiaci szereplőknek. Bérbeadókat és bérlőket, eladókat és vevőket egyaránt képviselünk, bankoknak, ingatlanalapoknak, fejlesztőknek értékbecslünk. Ötfős csapatunk valamennyi tagja több évtizedes ingatlanpiaci tapasztalattal rendelkezik, de a méretünkből fakadóan elég rugalmasak vagyunk ahhoz, hogy villámgyorsan és egyénre szabottan reagáljunk bármilyen felmerülő igényre. Angolosan szólva egy boutique tanácsadó cég vagyunk.

– A város tele van daruval, mindenki építkezik, elfeledett aktákat porolnak le, és valósítanak meg, hirtelen minden beépítetlen grund értékessé vált a fejlesztők szemében. Meddig tart az ingatlanpiaci tűzijáték?
– A piaci ciklusok természetéből fakadóan előbb-utóbb be kell, hogy következzen a lejtmenet. Sokan már most is azt gondolják, hogy két perce vagyunk éjfél előtt; vannak olyan befektetők, akik már nem vásárolnak Budapesten, mert esésre számítanak. Ez talán túlzás, de a bérlői oldalról nézve elképzelhető, hogy azok járnak jobban, akik hosszabbítanak a jelenlegi helyükön, ha lehet, akkor a korábbi kondíciókkal, vagy esetleg indexált szinten.

– Miért érne véget a boom? A bérlői kereslet továbbra is erősnek tűnik, különösen a shared service centerek bővülnek markánsan.
- Még lendületben vagyunk, nagyon sok projekt van még épülőben, de ezek elindításáról már korábban döntöttek. Az Amerikai Szövetségi Jegybank szerepét betöltő jegybank, a FED és a Bank of England is emelte már az alapkamatot. Ha a tőke a tengerentúlon „rendes” megtérülést kap, akkor hazamegy, azaz kivonja a forrásokat a feltörekvő piacokból. Visszatérve a kérdésre: a szerződéskötések tekintélyes hányada mögött hosszabbítás vagy költözés áll, klasszikus új belépő a bérlői oldalon nem sok van, csak rájuk alapozni nem lehet a befektetési lehetőségeket vizsgálva.

– Megismétlődik 2008?
– Annyiban sántít a párhuzam a tíz évvel ezelőtti állapotokhoz képest, hogy időközben jelentősen megerősödtek a Magyarországon bejegyzett befektetők. Ezek az alapok valószínűleg egy válság esetén sem kezdenének el megszabadulni a portfóliójuktól, hanem tartanák azt, erre jó példa volt a lengyel piac, ahol a hazai tőke nagyon nagy szerepet játszott abban, hogy Varsóból a válság alatt sem érkeztek komolyabb drámáról szóló tudósítások.  Azt gondolom, hogy most már Budapesten sem kell egy esetleges válság esetén attól tartani, hogy hirtelen kezelhetetlen mennyiségű termék jelenik meg a kínálati oldalon

– Azonban a lengyel piac mérete azért jóval nagyobb, ez is egy vonzó tényező volt és maradt is.
– Ez igaz, de Budapest is nagyot nőtt azóta; 10 éve évi 300 ezer négyzetméternyi tranzakciót tartott számon a piac a hosszabbításokkal együtt, ez a szám mostanra 600 ezerre nőtt az irodabérbeadási piacon. Hozzáteszem, hogy a fejlődés akkor tűnik igazán impozánsnak, ha visszatekintünk a 20 évvel ezelőtti állapotokra, hiszen csupán azóta beszélhetünk valódi irodapiacról. Akkoriban még fejből tudtuk, hogy hol mennyi irodaterület van szabadon Budapesten. Ma már durván 400 ingatlannal dolgozunk. Lassan tíz éve tart a fellendülés, holott alapesetben az ingatlanpiacon ötéves ciklusokban érdemes gondolkodni. Vagyis óhatatlan, hogy megtorpanás következzen. A rizikót csökkentheti egy okos előbérleti szerződés megkötése, létrejöhet egy, a bérlőnek és a bérbeadónak is kedvező win-win helyzet.

– Tegyük fel, hogy valaki most, a „ciklus végén” akar vásárolni. Mibe érdemes befektetni, mit kell vizsgálni?
– Egy befektetés mindig komplex döntés, több tényezőt kell mérlegre tenni, például a bérleti díjak szintjét. Én személy szerint nem tartom tragédiának, ha az üzemeltetők a válság alatt kötöttek vagy hosszabbítottak meg egy-egy bérleti szerződést a maitól harminc vagy akár negyven százalékkal elmaradó díjakkal, ha közben a hozam tükrözi a ma elvárt szinteket. Egy ilyen terméket érdemes megvenni. Olyan házakba éri meg befektetni, amelyek egyediek, és ezt többféle módon is értelmezhetjük: például elhelyezkedésénél, megismételhetetlenségénél fogva, vagy, mert egyetlen bérlővel töltötték meg.

– Nem teszi nagyon kiszolgáltatottá a bérbeadót, ha egyetlen bérlője van?
– A mostani üresedés mellett nem olyan nagy probléma, ha elmegy egy (nagy) bérlő, mert könnyen ki lehet adni a területet, a jó lokációknál sorba állnak a bérlők. Ha egyedi igényeknek megfelelően alakítanak ki egy irodaterületet vagy egy teljes épületet, az a lealkudott bérleti díjak mellett azt is jelenti, hogy 10, esetleg 15 évre kötnek szerződést, vagyis a tulajdonos nagyon sokáig hátradőlhet a karosszékében. Visszatérve a lokációra: egyedi helyszínnek elsősorban a Belvárost tartom, ahol limitált a kínálat, és ez nem is fog megváltozni. Sokan szeretik összehasonlítani a nálunk magasabban árazott prágai piacot Budapesttel; az ottani árak egyik oka a belvárosuk szűkössége, a parkolóhelyek számának felső korlátja. Egyre nehezebb új épületet építeni a belvárosban, és ez megdrágítja a már meglévő termékeket – ebben nem különbözik Prága és Budapest. A nemzetközi befektetők pontosan látják, hogy egy esetleges válság esetén sem esnének drasztikusan a pesti belvárosi árak, hiszen ezekre a termékekre mindig lesz kereslet. Egyedi termék lehet egy kiemelkedő magasház is, ahol presztízsértékkel bír, mondjuk a 28. emeleten irodát bérelni. A kivételes adottságú termékeket mindig könnyebb magasabban árazni.

– A másik sikerterület a Váci út, az Önök irodája is itt van. Valóban megérjük, hogy nem is lesz más ezen az irodafolyosón, mint irodaház?
– A Váci út és közvetlen környezete tele van beépíthető lehetőségekkel, de már most is  közel 1 millió nm bérelhető terület található itt. Ha durva leegyszerűsítéssel 10 nm/fővel számolok, akkor ez azt jelenti, hogy 100 ezer embert kell reggel, este megmozgatnom. A metró sokat bír, ugyanakkor az is elengedhetetlen, hogy újabb nagy volumenű fejlesztési területek nyíljanak. Dél-Buda továbbra is nagyon keresett bérbeadói oldalról: főleg az IT-területén dolgozó, és nem feltétlenül budapesti, de itt is irodát fenntartó start-upoknak köszönhetően, és el tudom képzelni, hogy a reptérre vezető úton, illetve az Üllői úton – amely szélességében, tömegközlekedéssel való ellátottságában hasonló a Váci úthoz – nagyobb fejlesztések indulnak meg a közeljövőben. Szerintem a Váci út sikertörténete itt megismétlődhet. Fontos – lokációhoz nem köthető trend – a co-working és a szolgáltatott irodák térnyerése, azok az irodaház fejlesztők is a nyertesek között lehetnek, akik a saját házukban alakítanak ki ilyen céllal egy-egy emeletet vagy épületszárnyat. Változnak a bérlői elvárások, és ebből azok a fejlesztők profitálhatnak, akik figyelembe veszik, hogy a munkahelyi környezet minősége kiemelten fontos. Régi igazság, hogy az életünk egyharmadát a munkahelyünkön töltjük, és ha ezt örömmel tesszük, akkor a munkaadó még egy nagyon szűk keresztmetszetű munkaerőpiacon is meg fogja tudni tartani a munkavállalóit.

Irodakereso.info