- A városban nem sok helyen látni darut. A budapesti irodapiaci üresedési ráta 13% felett van, és még emelkedik. Nyilván ez egy átlag, de a trend egyértelmű). Kell-e aggódnunk?
- Aggódni nem kell, de a jelenlegi piaci helyzetben mindenképpen körültekintőnek kell lenni. Az aktuális környezetet rengeteg tényező befolyásolja, ami nem várt változásokat eredményezhet, azonban mind fejlesztői/bérbeadói, mind bérlői oldalon az lesz a túlélés záloga, hogy mennyire tudunk adaptálódni. Az ingatlanpiac ciklikus, lesz még trendforduló a budapesti irodapiacon is. Új irodafejlesztések jelenleg csak visszafogott ütemben, speciális esetben indulnak, azonban a BRF adatai szerint idén így is számíthatunk nagyjából 165,000 négyzetméternyi irodaterület átadására, ami eléri az új átadások előző 5 éves átlagát. Más területeken, értem ezalatt a lakás, logisztika és hotel piacot, jelentős mennyiségű fejlesztés került átadásra, illetve van jelenleg is építés alatt.
- A covid óta nem volt igazából „békeév”; infláció, energiaár-robbanás, háború. Hogyan lehet ilyen helyzetben tervezni? Mivel lehet megnyugtatni egy befektetőt, aki pl. irodaházat akar építeni vagy venni a magyar piacon? Majd minden elmúlik? Hogyan tudnak felelősen tanácsot adni? Vagy éppen ez a helyzet kedvez a tanácsadóknak, akik, mint egy révkalauz segítenek a zavaros vizeken?
- Az utolsó „békeév”, ahogy ön nevezi, közel öt éve volt (2019), és azóta a piac túlélte a pandémiát, az energiaárak stabilizálódtak, az infláció és a kamatok szintje is csökkenő pályán mozog, remélhetőleg a háborúnak is vége lesz belátható időn belül. Bizonytalan időket élünk, ilyenkor a szaktudás és a tapasztalat különösen felértékelődik. A nyugat-európai piacokhoz képest Magyarországon hamarabb jön el az ősz és később tavaszodik, a kedvezőtlen környezeti hatások (kamatváltozás, kockázati felárak, stb.) hamarabb hatnak a hazai piacra, ugyanakkor a kedvező változások lassabban érnek el hozzánk. Egy vitorlás hasonlattal élve, nekünk kevesebb időnk van a legjobb széljárásban vitorlázni, lehet sekély a víz vagy viharosabb idő, a megfelelő tudással és tapasztalattal biztonságosan hajózhatók a hazai vizek. A változó piaci környezet éberré teszi az embert, és mindig hordoz magában lehetőségeket is.
- Hogy állunk a régiós vetélytársakhoz képest? Pozsony, Varsó, Prága. Bukarest a vetélytársunk?
- A közép-kelet-európai régióban is észlelhetőek azok a negatív, globális jelenségek, amik a kereskedelmi ingatlanpiacot érintik, érintették az elmúlt években. A 2023-as irodapiaci éves keresletet összehasonlítva az elmúlt öt év átlag keresletével - egész Európát figyelembe véve – hazánkban jelentősen alacsonyabb volt a visszaesés, mint az ön által említett „vetélytárs” városokban. Budapesten 2023-ban az előző öt év átlagához képest kevesebb, mint 10 százalékkal csökkent a teljes bérlői kereslet, míg a varsói vagy bukaresti piacon ez a csökkenés akár elérte a 20-25 százalékot is. A tavalyi évben a befektetési piacon mindegyik fővárosban jelentős visszaesés volt tapasztalható az éves tranzakciós volumenben, azonban az idei év végére – javuló gazdasági/finanszírozási környezet esetén – már valamelyest növekvő piaci aktivitást várunk.
- Egy-két éve az ipari ingatlan-piac, az M0 környéki raktárak sikere egy sor új belépőt vonzott arra a területre. Tart még az eufória? Úgy tűnik, most a szállodaprojektek futnak nagyot.
- Valóban fellendülő tendencia látható a szállodaiparban. Az elmúlt két évben számos hotelt adtak át vagy újítottak fel városszerte és nem egy további – jelenleg is épülő projektről tudunk. Az ipari ingatlanpiac 2020 - a Covid kezdete - óta hirtelen elég robosztus változásokon ment keresztül. 2021-ben több logisztikai területet adtak át (343,920 nm), mint az azt megelőző három évben összesen (319,110 nm), úgy, hogy az üres területek mérete nem nőtt arányosan az újonnan átadott projektek méretével, mivel jelentős részük előbérlettel került átadásra. A magas bérlői aktivitásból kiindulva a fejlesztők elkezdtek nagyobb arányban spekulatív fejlesztéseket is építeni, ami az üresedés növekedéséhez is vezetett. 2020 óta érezhetően megnőtt a piaci aktivitás fejlesztői-bérlői és befektetői oldalról is, a tranzakciós piacon is jól látható részt képviselnek az ipari-logisztikai beruházások.
- Ön elismert szakember, aki 30 éve sikeres. Hipotetikus kérdés: van valami, amit másképpen csinálna? Vagy ugyanennek a másik oldala: mire a legbüszkébb?
- Mindig mindent lehet jobban csinálni, vállalkozóként soha nem vagyok elégedett. Utólag visszagondolva, néhány esetben lehettem volna talán merészebb vagy vállalhattam volna nagyobb kockázatot. Ugyanakkor a konzervatívabb döntések stabilitást és megbízhatóságot adtak, ami egy tanácsadó cég esetében elengedhetetlen. A legbüszkébb az ESTON csapatára és a szakértelmére vagyok, a legtöbb vezetőmmel több, mint 10-15 éve dolgozom együtt. Összeszokott csapat, mindenki tudja a feladatát és önállóan képes gyors döntéseket hozni. 30 év után elmondhatjuk, hogy mi vagyunk a legnagyobb magyar kereskedelmi ingatlantanácsadó, amit nélkülük nem tudtam volna elérni.
- Mi motiválja? Van-e „szerelem” projektje? Vagy mindig éppen a következő? Miként védekezik a kiégés ellen?
- Az ESTON jelenleg hat üzletággal rendelkezik, az üzletágaink nagy része tranzakcionális, ezáltal nincs időnk ellustulni és a figyelmünk se lankadhat. Mindig frissnek és ugrásra késznek kell lennünk. Nincs két ugyanolyan tranzakció, még akkor sem, ha ugyanazt az ingatlant adjuk el néhány évvel később, amire már több példa is volt a múltunkban. A változatosság a mindennapjaim része, ezért az éppen aktuális „szerelem” projekt is mindig valami új.
- Tavalyi cikkünknek azt a címet adtuk, hogy a minőség a meghatározó. Nyilván most is, de mit jelent a minőség? ESG, fenntarthatóság, well-being vagy mindez együtt?
- Számomra leginkább az emberi minőséget, a kollégaim által nyújtott szakértelmet jelenti. Az ESTON mindig hosszútávon keresi a megoldásokat, így a sokéves kollégák tapasztalatát tartom igazán fontosnak és minőséginek, ami elengedhetetlen feltétele, hogy lojális, megbízható partner legyünk ügyfeleink számára.
Irodakereso.info
