Mit jelent számára a fenntarthatóság, miért jó hely Budapest, és miért volt elérhetetlen másfél évig? – egyebek mellett ezekről a témákról beszélgettünk.  

-    Másfél évig nem nagyon lehetett elérni. Merre járt?

-    Valóban nem voltam jelen a piacon, olyannyira, hogy még az országot is elhagytam ideiglenesen. 2022 év elején kiszálltam a Wingből, kivettem egy év „sabbaticalt”, másfél évig vitorláztam: körbehajóztam Európát, jártam az Adrián, a Földközi-tengeren, az Atlanti-óceánon, egészen fel Hollandiáig. Érintettem a La Manche-csatornát és az Északi-tengert is. De ez nem egy Fa Nándor féle teljesítménytúra volt, sokkal inkább a feltöltődés, a relaxáció, a kikapcsolódás volt a célom.

-    Feltöltődött?

-    Igen, és ezt az élményt már másodjára élem át; negyven éves koromban is kivettem egy egyéves szabadságot. Az nagyjából a 2008/09-es válság időszakára esett. Akkor is, és most is úgy éreztem, itt az ideje, hogy kiszálljak. Tavaly augusztusban jutottam arra az elhatározásra, hogy szeretnék ismét dolgozni, akkor talált meg ez az új feladat az Atenornál.

-    Jól értem, éppen akkor, amikor úgy érezte, hogy készen áll ismét csatasorba állni, csengett a telefon, és a vonal másik végén egy fejvadász volt?

-    Gyakorlatilag igen.

-    Az Atenor mindig is kilógott a sorból, akkor is fejlesztett, amikor más nem, vagy alig. Jó példa erre a Váci Greens hat épületből álló együttese, amit nyugodtan nevezhetünk sikertörténetnek, bár az induláskor nem sokan mertek volna erre fogadni. Mit gondol most a piacról az Atenor szemszögéből vizsgálva?

-    Hullámvölgyben vagyunk, ami azzal is együtt jár, hogy a piac megszenvedi, amit meg kell. Próbálom megtalálni a jeleket, amelyek a kilábalásra utalnak, de egyelőre kevés ilyen van. Tavaly év végén voltak pozitív jelek makroökonómia szinten: Magyarországon is lefékeződött, normális mederbe terelődött az infláció, ami bizonyos mértékű gazdasági stabilizációt és élénkülést vetített előre. Ez az optimizmus idén év elején alacsonyabb szintre csökkent, de jelen van. Abban a szerencsés helyzetben vagyok, hogy a karrierem során dolgoztam logisztikai területen, kipróbálhattam magam az iroda- és kereskedelmi fejlesztésekben, sőt még úttörő jellegű hotelprojektekben is, ám a lakóingatlan szegmens eddig kimaradt. Itt, az Atenornál viszont van egy óriási lakóprojektünk, ez a Lake 11. Azért mondom ezt így el, mert mindezeket áttekintve azt gondolom, hogy lassan elindultunk felfelé, azzal a megjegyzéssel, hogy a különböző üzletágak eltérő módon és mértékben sérültek a válságos években, és változó sebességgel, intenzitással fognak majd fejlődni.

-    Nézzük meg sorban! Mi a helyzet a logisztika területén?

-    Az ingatlanfejlesztők és az építőipari vállalkozások az elmúlt években a kapacitásuk nagy részét oda irányították át, nem véletlenül: normális piac volt, elfogadható megtérüléssel az elmúlt öt év során, sőt ez még ma is elmondható, de már nem akkora sláger az ipari ingatlan, mint mondjuk a három évvel ezelőtti csúcson, amikor olcsó pénzből lehetett fejleszteni, és a kereslet is megvolt. Ez mára mérséklődött ugyan, de ez a szegmens működik.

-    Értem, menjünk tovább. Kereskedelem?

-    Ez a szektor inkább inaktív, ahol azért kicsi, de ügyes dealeket tető alá lehet hozni. Hiszek abban, hogy az emberekhez közeli, városi kereskedelemnek van jövője. Aki jó ütemben és megfelelő lokációban fektet be, az megtalálhatja a számítását. Fontos látni, hogy a kereskedelemnek a klasszikus, „versenyezzünk, ki tud nagyobb mennyiséget eladni” jellege mára jórészt megszűnt. A bevásárlóközpontokban, a strip mallokban csökken a hagyományos kereskedelem súlya, és nő a szolgáltatási szektor részesedése. Sok mindent be lehet online szerezni, de élményt nem. Azok a létesítmények lesznek/maradnak versenyképesek, amelyek kiszolgálják a fogyasztók változó igényeit.  

-    Érvényes ez az irodapiacra is?

-    A magas kamatlábak, a Covid alatt megcsappant kereslet, és a nagyon gyenge befektetői érdeklődés miatt ez a piac nagyon nagy pofont kapott. Látszik, hogy az új irodák fejlesztése még lendületből folytatódik, miközben kis mértékben tovább emelkedik a kihasználatlanság, ami szerintem 15% körül fog megállni.

-    Ez nem magas?

-    Kedvezőtlen piaci helyzetre utal, de ez még nem válság. A 2009-es számok - 18-20% körüli üresedési ráták – valóban krízist jeleztek. Most az látszik, hogy az évi 3-4 épülő új projekt elviszi a régi, lejáró szerződések bérlőit, akik az új, korszerűbb épületekben találnak maguknak helyet.

-    Minőségi csere zajlik?

-    Pontosan. A külvárosi irodaházak kiürülnek. Ahol nem megfelelően kiépített a tömegközlekedés, és ahol nem tudják bevonzani a helyi vállalkozásokat, ott reménytelen helyzetben vannak, míg egy megfelelő infrastruktúrával ellátott, városi közegben lévő épület még akkor is lehet sikeres, ha idősebb irodaházról van szó.

-    Ennek tükrében nézzük meg az Atenor fejlesztéseit. A kommunikációjuk alapján úgy tűnik, hogy most az újbudai Baker Street 1-et tekintik a zászlóshajójuknak.

-    Ez így is van. Május elején szereztük meg a használatbavételi engedélyt, az E-ON júniusban költözik be, de nem ezért tartom csodálatos épületnek. Ha kinéz az ablakon, látja az Etele Plázát, az Újbuda Centert, a Dunát, a Gellért-hegyet, a Csepel-szigetet, a nagytétényi dombokat. A Baker Street 1 barnamezős beruházásban épült, vagyis egy elhanyagolt ipari területet rehabilitáltunk úgy, hogy Budapest legzöldebb irodaházát építettük fel: hőszivattyús fűtéssel és hűtéssel, napelemmel, autó- és biciklitöltővel is felszereltük az épületet, és ami nagyon fontos, kiemelten kezeljük az ESG-t. Az Atenornak van egy saját szakértő cége az ArchiLab, amely arra szakosodott, hogy mind a tíz országban, ahol jelen van, ESG-vel kapcsolatos tanácsokat adjon kollégáinknak, így értelemszerűen a magyarországi Atenornak is. Nem „csak” a fenntarthatóság és környezetvédelem terén vagyunk aktívak, hanem az „S” és a „G”, vagyis a social és a governance aspektusok is a súlyuknak megfelelő szerepet kapnak. Ezzel a háttérrel igazi civilizált európai munkahelyet hoztunk létre. Büszke vagyok rá.  

-    Az Arena Campus projekt viszont mintha egy kicsit megtorpant volna.

-    A Váci Greens-szel annak idején szerencsénk is volt. Válságban kezdtük el építeni és egy nagyon erős konjunktúrában fejeztük be. Ez a legjobb ütemezés, hiszen egy kicsit olcsóbban építettünk, mint amilyen értéket létre tudtunk hozni. Ennek most az ellentétét tudom elmondani az Arena kapcsán. Lefelé ívelő piacra érkeztünk, és nagyon megszenvedtük a Covidot. Jó nevű bérlőink vannak – épp a napokban írtunk alá két új szerződést –, de ezzel együtt 37%-on állunk. Ám nem ejtettük be a bérleti díjakat, ehelyett inkább teljesen új elképzelések mentén újrapozícionáljuk a projektet, amit hamarosan a piac is megtapasztal.

-    Sokszáz lakásos komplexumot fejlesztenek a XI. kerületben. Hogy haladnak?

-    A Lake 11 a szívem csücske. Számomra teljes releváció megélni, hogy ennyire szép dolgot is létre lehet hozni lakóépületként. Számos mutatós és minőségi projekt van a városban, akár a XI. kerületben is, de sok a dryvit gettó: a panelek modern változata, ahol színesebb ugyan a homlokzat, de a műszaki specifikáció nem sokkal jobb, cserébe a szomszéd belát az ablakon. Nálunk a domborzatnak, a terepviszonyoknak, a tóvá duzzasztott Hosszúréti-pataknak köszönhetően egyedülállóan szép a környezet, miközben a 41-es villamos megállója közvetlen a telkünk sarkában található, ami a munkába és iskolába járó lakóinknak nagyon kényelmes városi kapcsolatot biztosít és a kötöttpályás közösségi közlekedési kapcsolat a fenntarthatóság szempontjából sem elhanyagolható. Emellett van két buszjáratunk, a Móricz Zsigmond körtér csak 10 perc, van óvodánk, mellettünk működik Dél-Buda legnépszerűbb sportközpontja, itt megy el a balatoni bicikliút és építünk egy rekortán futópályát. Az első ütemben elkészülő 256 lakás jó részét a nyáron adjuk át, aminek több, mit a felét már értékesítettük.

-    Milyen típusú lakásokat keresnek elsősorban a vevők?

-    Nagyon érdekesen változott a kereslet. Amikor 2022-ben piacra léptünk, a kis lakások mentek: a befektetők, kihasználva a bevezető árat és az alacsony kamatkörnyezetet, bérbeadási céllal vásároltak. Az elmúlt másfél évben már a saját célú használat dominált 80-20 arányban. Azt tapasztaljuk, hogy háromféle vásárlónk van. Az első csoportba azok tartoznak, akik az 50+-os korosztály tagjai, a gyerekek kirepültek. Már nem akarnak nagy családi házban élni, de a belváros zsúfoltságát is szeretnék elkerülni. Ők értékelik a Balatonra vezető utak és a szolgáltatások közelségét, továbbá a műszaki színvonalat és a nagyon nagy teraszokat. Jellemzően készpénzes vevők.

-    Mit jelent konkrétan a magas műszaki színvonal?

-    A természeti környezet kiemelkedő kvalitását már említettem. A tervezéssel Demeter Dóra stúdióját, illetve az Artonic csapatát bíztuk meg, akik már többször bizonyították, hogy úgy alkotnak maradandót, hogy közben értik és érzik a mi elvárásainkat is. Minőségi geotermikus hőszivattyút, alumínium vértezetű nyílászárókat építettünk be háromrétegű üvegezéssel, mennyezeti hűtés-fűtés rendszerrel. A budapesti átlagos lakópiaci ár fölé árazunk 15-20%-al, azonban ilyen négyzetméteráron a vásárlók sehol nem találnak ennél jobb ár/érték arányú lakást.

-    Térjünk vissza a vásárlókhoz!

-    A második csoportot a gyerekes, csok+-os vevők alkotják, akik jellemzően eladják az agglomerációban épült házukat, mert már belefáradtak az ingázásba. Tőlünk a gyerekek már tömegközlekedéssel tudnak iskolába járni, a felnőttek részben home office-ból dolgozhatnak, így nem feltétlenül kell reggel rohanniuk és élvezhetik a Lake 11 környezetét, és a napi helybeni sportolást. Ezek a gyerekes családok a 2-3 hálószobás lakásokat keresik, és mernek hitelt felvenni. Jó munkájuk van, bíznak a jövőben. A harmadik, nem elhanyagolható kört azok alkotják, akik a szomszédos, másfél-két évtizede átadott lakóparkból költöznek át. Ismerik és szeretik a környéket, de minőségi cserére, magas műszaki tartalomra és alacsony üzemeltetési költségre vágynak.  És persze vannak egyedülálló impulzusvásárlók is, akik befektetésként vagy a gyereküknek vásárolnak. Ésszerű mértékben esetleg majd érkeznek Golden Visa vásárlók is, de ez még a jövő zenéje.

-    Mik a terveik a következő évekre vonatkozóan?

-    Vannak terveink, projektjeink és építési engedélyeink is. Gyakorlatilag bármikor el tudjuk kezdeni a Baker Street 2-t, tudjuk folytatni az Aréna Business Campust és a Lake 11 következő, 300 lakásos ütemét is, de ez még nem minden. Az Atenor Varsótól Lisszabonig bevállalja a komplikált, nehéz fejlesztéseket, a komplex, városi mixed-use projekteket. Budapesten is a modern városi életre alkalmas fejlesztésekben látjuk a jövőt.

-    Vannak ilyen telkek ma Budapesten?

-    Léteznek, de egyik sem könnyű eset. Van, ahol az infrastruktúra hiányzik, máshol egy túltervezett, túlméretezett fejlesztést akartak korábban megvalósítani, és ehhez mért árat kérnek a telekért, de ezzel együtt nagyon sok fejlesztési lehetőséget látok. Másfél év után Budapestre visszajönni óriási öröm. Igen, vannak bajok a gazdaságban, a politikában, de ezzel együtt hiszek benne, hogy Budapest egyre népszerűbb lesz, és ez nem véletlen.

-    Mire alapozza az optimizmusát?

-    Értem a kételyeket is, persze gondok vannak a közlekedési kultúra, a parkolás, a felesleges beruházások, de még a kutyapiszok téren is, de Budapest jobb hely, mint amilyen 20 éve volt. Ha kinézek az ablakon, azt látom, hogy ambiciózus fiatalok jönnek ide tanulni és dolgozni. Sikerre éhesek és mind hozzájárulnak a város felvirágzásához, a GDP-növekedéséhez. Ők a jövő generációja, őket kell kiszolgálni.

-    Miként?

-    Az Atenor és az RICS vezetőjeként is úgy látom, hogy szép dolog például egy BREEAM minősítés, de ennél többre, valódi szemléletváltásra van szükségünk fejlesztői-, használói-, és befektetői oldalról is. Ahhoz, hogy a következő száz évben is jól érezzük magunkat, elengedhetetlen, hogy egyrészt akkor is minőséget építsünk, amikor éppen lejtmenetben van a piac, másrészt mindezt zöld, fenntartható és ESG-kompatibilis módon kell megtennünk. Én a magam részéről úgy járulok ehhez hozzá, hogy az Atenor még akkor sem vesz részt romboló jellegű projektekben, ha egyébként kifizetődne. Csak így tudok a gyerekeim szemébe nézni.

Irodakereso.info