– A hírek szerint Budapesten már kínálati piac van kialakulóban és az emelkedő árak korszaka is véget ért; ugyanakkor az irodabérleti piacon töretlen a bizalom. Ön miként látja, folytatódik a fejlesztési boom?
– Valóban rengeteg fejlesztés zajlik jelenleg a budapesti piacon. A legfrissebb statisztikák szerint azonban a 3,6 millió m2 modern irodaterület több mint 70%-a második generációs épületben van, tehát szükségünk van az új építésre. A piacon rekord alacsony az üres területek aránya, az éves kereslet az utóbbi években pedig stabilan az 500 ezer m2 körüli szintre lépett, mindezzel pedig Budapest a második legnagyobb regionális irodapiaccá vált. Az irodafejlesztések száma érezhetően erősödik, a 2018-as évben 13 új fejlesztés került átadásra, ami összesen 230.000 m2 területet jelent.
– Ilyen nagyságrendet legutóbb 2009-ben láttunk.
– Igen, és ez azt jelenti, hogy a jelenleg meglévő állomány döntő többsége - mint ahogy fent utaltam rá - második generációs, azaz 10 éves vagy annál idősebb. Várakozásaink szerint a 2019-es évre 140.000 m2 új iroda átadása várható, 2020/21-re pedig 250 ezer m2 évente. Ezekben a fejlesztésekben már előbérleti tranzakciókat regisztráltunk; átadáskor pedig jellemzően majdnem teljes bérbeadottsággal rendelkeznek az épületek, tehát a piac képes felszívni az új kínálatot. Itt jegyezném meg, hogy a bankok továbbra is megkövetelik az előbérleteket, azonban a spekulatív fejlesztésben induló projektek száma növekszik, habár itt a kiindulási bázis alacsony. A kérdés sokkal inkább a második generációs épületek sorsa lesz a közeljövőben: a tulajdonosoknak jelentős felújításokat kell végezniük, hogy a mai elvárt minőséget tudják nyújtani, vagy akár funkcióváltásban kell gondolkodniuk.
– Hogyan, miként változtak a bérlői elvárások az elmúlt néhány évben? Milyen gyorsan gyűrűznek be a nemzetközi irodapiaci trendek Magyarországra?
– Globális világban élünk, ezért a nemzetközi trendek nagyon hamar jelennek meg itthon is. Erre jó példa a well-being előtérbe kerülésre: tényleg egy nagyon friss sztenderdről beszélünk, ám a budapesti fejlesztések ma már kínálják a bérlőknek. A világon mindenhol ugyanazt szeretnénk az irodaházakban nyújtani: olyan munkakörnyezet teremtése a célunk, amelyben a munkavállalók képesek hatékonyan, jó hangulatban dolgozni. A fizikai környezetnek nagyon erős hatása van az ember munkavégzésére – ezt tudjuk régóta – de a well-being ezt most újra a középpontba helyezi. Ne feledjük ugyanakkor, hogy manapság rekord magas a foglalkoztatási ráta a világban, a cégek versenyt futnak a jó minőségű munkaerőért, és ugyanígy teszik ezt Budapesten is. Én például személyesen tapasztalom, hogy az irodaválasztás HR stratégiai kérdéssé vált. Budapest egy kiváló SSC/BPO központ. Ez ma már azt is jelenti, hogy ugyanolyan, magas minőségű irodákat és dolgozókat keresnek az azonos tevékenységi körben érdekelt cégek. Hadd hozzam fel példaként a BlackRock-ot - velük az új iroda kiválasztásában volt szerencsénk bérlőképviselőként, továbbá projekt management oldalról is együttműködni - ők ma már külföldről csábítják haza a munkavállalókat, akik természetesen hasonló minőségű irodában szeretnének dolgozni Budapesten is, ahogy tették azt korábban más nyugat-európai országban.
Egy másik, említésre méltó trend a co-working. Egyre több nemzetközi szolgáltató van már jelen a magyar piacon és további bővülés várható. A co-workingben elsősorban a flexibilis irodaigény kielégítését látjuk ma fő mozgatórugónak Budapesten, akár nagy cégek számára is, hiszen az alacsony üresedési ráta és a bérbeadói piac miatt nekik évekre előre kell tervezni és hosszú évekre kell elköteleződni.
– Hogyan alakulnak a bérleti díjak? A piac keresleti jellege azt vonná maga után, hogy emelkednie kell.
– A bérleti díjak az elmúlt három évben jelentősen, 6%-kal emelkedtek a belvárosi lokációban, ezenkívül az összes többi irodai lokációban is emelkedés volt tapasztalható a prime piacon. Reál értékben a bérleti díj növekedés sosem látott mértékű. Ennek egyik direkt mozgatója az építési költségek drasztikus emelkedése, de határozottan látszik az is, hogy a bérleti díjak egy kedvező gazdasági konjunktúra időszakban tudnak csak ilyen mértékben növekedni. A bérleti díjak emelkedését második generációs épületeknél is látjuk, itt egy adott piaci helyzetre reagáltak a tulajdonosok: a meglévő üres állományt a piac mostanra szívta fel, és amíg új spekulatív terület nem érkezik a piacra, ezek a területek magasabb bérleti díjon adhatók bérbe. Bérbeadói, azaz keresleti piac van, ezért a tulajdonosok által biztosított kedvezmények (bérleti díj mentes időszak, extra kialakítási hozzájárulás stb) mértéke folyamatosan csökken, még akár a korábbi évekhez képest is.
– A müncheni Real Expón járt magyar kiállítók egybehangzóan állítják, Budapest kívánatos befektetési célpont. Milyen terméket keresnek?
– A befektetési igények jellemzően egy adott termék-kategória iránti érdeklődéssel érkeznek hozzánk. A jelenlegi piacon termékhiány figyelhető meg – legyen szó irodai vagy ipari ingatlanról –, így sok esetben előfordul, hogy az eddig irodai befektetésekre koncentráló szereplők más típusok iránt mutatnak érdeklődést. Volt példa arra is, hogy a korábban túlnyomórészt irodákkal foglalkozó befektetők a megváltozott piaci környezet hatására szállodák, alternatív befektetések - student housing és akár retail lehetőségek - felé is nyitottak. Mindig az összes befektetési szempont figyelembevételével elemezzük ki a legjobb lehetőségeket, és az adott piaci környezetben – ha kell, off-market megközelítéssel – tárjuk fel azokat ügyfeleink részére. Ami a lokációt illeti: továbbra is vonzóak a hagyományosan jól teljesítő alpiacok, például a Váci úti folyosó, a Central Business District (vagyis a belváros), de az észak- és bel-budai alpiacok is kecsegtető lokációk a befektetők számára. Azon befektetők részére, akik közép- és hosszútávon is tudnak gondolkodni, attraktív lehetőséget biztosíthatnak Buda és Pest délebbre eső területei, köszönhetően a már folyamatban lévő nagy beruházásoknak.
– Miként látja a saját szerepüket a hazai irodapiacon?
– A Cushman & Wakefield bérbeadási csapatának az idei éve nagyon jól alakul, csakúgy, mint az előző évek. Hét fős csapattal rendelkezünk és a 2019-es időszakban eddig 85,000 m2 nagyságú bérleti tranzakcióban vettük részt. Ezzel továbbra is piacvezetők vagyunk a magyar piacon és a legnagyobb számú bérbeadó képviseleti megbízással is mi rendelkezünk. Külön ki szeretném emelni, hogy hozzánk fűződik a 2019-es év dél-budai alpiacának eddigi legnagyobb tranzakciója, ahol 16,000 m2 nagyságú ügyletben bérlőképviselőként vettünk részt, továbbá az egyik nemzetközi ügyfelünket segítettük 26,000 m2 irodaterületre vonatkozó bérleti szerződésének hosszabbításában a Pest Központ régióban. Ezúton is köszönjük minden ügyfelünk kitüntetett bizalmát.
Irodakereso.info
