• Ön úgy él a fejemben, mint aki mindig optimista. Most is az? A kihasználatlansági ráta lassan ugyan, de emelkedik, miközben nagyon megnőtt a rugalmas irodai szolgáltatások iránti kereslet, ami nem igazán kedvez a klasszikus bérleti szerződésekben gondolkodó irodaház tulajdonosoknak, üzemeltetőknek.
• Nem vagyok mindig optimista, de az elmúlt években mindig akkor beszéltünk, amikor éppen volt okom pozitívnak lenni. Amikor bejött a Covid, kis túlzással még az is megfordult a fejemben, hogy ideje elgondolkodnom, mivel fogok foglalkozni a jövőben. Ugyanezek a sötét gondolatok suhantak át az agyamon, amikor Putyin lerohanta Ukrajnát, vagy amikor elszálltak az energiaárak. Most valóban megint optimista vagyok, mégpedig azért, mert újra vannak tranzakciók a piacon: nem rég a CA Immo értékesítette a budapesti Víziváros Office Centert. A belbudai részpiacon található épület teljes bérbeadható területe körülbelül 14.200 négyzetméter, a vevő egy nemzetközi ingatlanbefektetési alap volt, aki jobb yield-et volt hajlandó megfizetni, mint amit a piac gondolt volna egy húszéves, de való igaz, hogy 96% kihasználtsági rátával működő épületért. Más ingatlanokra is van hagyományos intézményi érdeklődés, és tagadhatatlan, hogy emelkedik az üresedés, de a piac egészséges.
• Ön szerint most, 2023 júliusában bérbeadói vagy inkább bérlői a piac jellege?
• Azt gondolom, hogy vannak olyan részpiacok, illetve irodaházak, amelyeknél a bérbeadó, és vannak olyanok, ahol a bérlő alakíthatja erősebben a feltételeket, és ez így van jól. Mi közepes méretű piaci szereplők vagyunk - 6 irodaházunk van, összesen 65 ezer négyzetméter bérbeadható területtel –, de én azt gondolom, hogy egy jó épületnek jó most a bérbeadójának lenni.
• Mi a helyzet a flexibilis szolgáltatások iránt növekvő kereslettel? Nem kuszálja ez össze a hagyományos szolgáltatók mozgatta szálakat?
• Én nem érzékelek akkora rugalmasságot a piacon, mint ahogyan a flexibilis szolgáltatók ezt látni szeretnék. Inkább azt tapasztalom, hogy amikor egy multinacionális hátterű bérlőnek lejár a szerződése, akkor egyszerűen hosszabbít, sőt még bérleti díjat is tudunk emelni. De az előbérleti piac eltűnt, ez tagadhatatlan.
• Terveznek akvizíciót?
• Egyelőre nem, mert nincs olyan házunk, ami abban a fázisban lenne, hogy piacra dobjuk, ugyanakkor folyamatosan keressük az új lehetőségeket, aktívan figyeljük a piacot.
• Térjünk még vissza a rugalmas irodákhoz! HR vezetőktől azt hallom, hogy az X, Y, Z generáció képviselői – lassan nem is tudom, hogy éppen ki következik munkavállalóként – nem igazán szeretnének bejárni a hagyományos értelemben vett munkahelyükre, sokkal inkább a home office-t preferálják. A trendre alaposan ráerősített a Covid is. És ha ez így van, akkor sokkal kevesebb fizikai értelemben vett irodaterületre van szükség.
• A Covid után én is ezt vártam, de valójában nem ez történt. Amikor bérlőket látogatok, azt látom, hogy néha valóban nagyon kevesen vannak jelen az irodában, ám ők is hosszabbítanak a szerződésük lejártakor. Egyszerűen nem tudják, hogy mi lesz három vagy öt év múlva a munkaerőpiacon; ami azt is magában hordozza, hogy a mai állapot, ami inkább kedvez a munkavállalóknak, az ellenkező irányba is változhat, és ismét több irodára lesz szükség. Fogalmazhatunk úgy is, hogy ez a fajta piaci bizonytalanság arra ösztönzi a cégeket, hogy ne vállaljanak rizikót. Valóban vannak olyan vállalkozások, amelyek a teljes távmunkát választják, és ilyen értelemben eltűnnek a piacról, de nem ez a jellemző.
• Mi a helyzet a befektetési piacon? Kivárás?
• Ahogy említettem, már ismét kötnek tranzakciókat a magyar piacon, de valóban volt bizonyos mértékű kivárás azzal kapcsolatban, hogy a Nyugat-Európában is felkavarodott piacok miként ülepednek le, milyen új árazás alakul ki. A mi hozamszintjeink hagyományosan ehhez igazodnak, de szerintem ezen a fázison túl vagyunk, előre megyünk.
• A hírek szerint heteken belül befejeződik az ACADEMIA átépítése. Hogy állnak pontosan?
• Még soha nem csináltunk ennyire magas színvonalú irodaházat. Egy nagyon jó helyen lévő, kiváló adottságú épületről van szó. A 12.500 négyzetméteres ház szerkezetileg kitűnő állapotban volt, és a homlokzat is időtálló, de ugyanez nem volt elmondható a belső terekről és a gépészetről, melyek már nem feleltek meg a mai igényeknek és az ESG törekvéseknek. Teljesen újragondoltuk a koncepciót, és hiszek benne, hogy ennek eredményeként az ACADEMIA az egy meghatározó, csodálatos ház lesz Budapesten. Beletettünk mindent, amit egy A+ kategóriás épülettől elvárhatunk. Jól haladunk a bérbeadással is.
• Nem azt mondta, hogy az előbérlet mint olyan, gyakorlatilag megszűnt?
• Nem is hívom annak. Ahogy haladunk a műszaki átadással, folyamatosan jelentkeznek a bérlők, akik a mostani, júliusi átadást követően már költözhetnek is. Lesz olyan bérlőnk, aki a Bank Centerből költözik át ide. Érdekes csavar a történetben, hogy anno ők az Eiffel Irodaházunkban egyszer már a partnereink voltak.
• Szóval minden oka megvan arra, hogy optimista legyen.
• Abszolút!
Irodakereso.info
