Milyen szerepet tölthet be ebben a környezetben egy tanácsadó cég, és hogyan változott a megítélésük az ügyfelek szemében? Az iO Partners Hungary két vezető szakértője, Major Krisztina, az irodatranzakciós üzletág igazgatója és Würsching Péter MRICS bérbeadási vezető osztotta meg velünk tapasztalatait az aktuális kihívásokról, új piaci trendekről és a tanácsadók felértékelődő szerepéről.

-    Sokan úgy vélik, hogy „napsütésben” nincs szükség tanácsadóra – de mi a helyzet viharosabb időkben? Úgy tűnik, az utóbbi időben egyre több a felhő az ingatlanpiac egén. Tapasztalják, hogy felértékelődött az Önök szerepe?

-    Würsching Péter: Úgy vélem, ma már nincsenek egyszerű ügyletek. Elsősorban a kisebb cégek költöznek, ami fokozott igényt jelent a tervezésre, valamint a fit-out contribution – vagyis a bérbeadói hozzájárulás – kezelésére. Ezen felül a szerződéskötés lebonyolításában is tudunk segíteni. Emellett azok a bérlők, akik maradnak a meglévő irodájukban, jellemzően újragondolják a területfelhasználásukat. Például a cellás irodákról a nyitottabb, több közösségi térrel kialakított szintek felé mozdulnak, amihez szintén bérbeadói együttműködés szükséges. Tehát aki költözik, annak azért, aki marad, annak pedig más okból van szüksége tanácsadóra – ilyen értelemben ez most számunkra egy kedvező időszak. Persze felmerül a kérdés: mennyire könnyű ma egy cégnek három-öt évre – vagyis a jellemző bérleti időtartamra – előre terveznie.

-    Major Krisztina: A tanácsadók és ügynökségek szerepe azért is lett hangsúlyosabb, mert nagyon kevesen látják át a piac minden részletét. Ha valaki egyedül vág bele egy bérleti tárgyalásba, szinte biztosan rosszabb kondíciókat ér el, mint ha bevonna egy tapasztalt tanácsadót is. Ez a különbség számszerűsíthető veszteséget is jelenthet.

-    Sokáig bevett gyakorlat volt az ötéves periódusra szóló szerződéskötés. A remélhetőleg magunk mögött hagyott, korábban soha nem látott turbulens ötéves periódus után – COVID, energiaválság, háború, infláció, home office elterjedése – sokkal óvatosabbak a cégek. A fejlesztők viszont kiszámíthatóságot várnak el. Hogyan tudják megtalálni azt a pontot, amely mindkét fél számára elfogadható kompromisszumot jelent?

-    M.K.: Minél nagyobb a bérelt terület – például 1000 négyzetméter felett –, annál inkább felismerik a bérlők, hogy a hosszabb távú, akár 7 vagy 10 éves szerződések jelentősen magasabb bérbeadói támogatással járnak. Mi olyan ajánlatokat készítünk, amelyek transzparensen mutatják be az ösztönzők és bérleti díjak alakulását 5, 7 és 10 évre vetítve. Minél hosszabb az elköteleződés, annál nagyobb a fit-out hozzájárulás – ez egy megtérülő befektetés. Persze azoknak is tudunk segíteni, akik nem tudnak vagy nem akarnak ilyen hosszú időre szerződni – ilyenkor viszont alacsonyabb a bérbeadói hozzájárulás, és nem az újépítésű irodaházak lesznek a célpontok.

-    W. P.: Az ötéves időtartam továbbra is elvárás a bankok részéről, de egy jól strukturált szerződés még ebben a keretben is biztosíthat rugalmasságot. Gyakran előfordul, hogy a bérlő három év után élni szeretne a visszaadási lehetőséggel. Kétféle megoldás létezik: három évre megkapja a kialakítási hozzájárulást és a bérleti díjmentes időszakot, és ha úgy dönt, hogy ezt követően is marad, akkor a további kedvezményekhez is hozzájut. A másik opció, hogy öt évre ír alá, és ha mégis hamarabb felmondja, időarányosan visszafizeti az ösztönzőket. A három év egyfajta határvonal – aki ennél rövidebb távban gondolkodik, annak érdemesebb szolgáltatott irodát választani.

-    M.K.: Három év esetén akár a használt irodák is jó alternatívát jelenthetnek. A szolgáltatott irodákat inkább azoknak ajánlom, akik egyéves távlatban gondolkodnak.

-    Mindössze két nagyobb irodaház építése folyik a Váci úti folyosón, tehát a kínálati oldalon a közeljövőben nem várható számottevő bővülés, miközben az üresedési ráta lassan kúszik felfelé. Ez még belefér az irodapiac ciklikusságába, vagy inkább arról van szó, hogy alapjában véve változott meg a munka- és ezzel az iroda világa? A Futureál a napokban jelentette be, hogy egy eredetileg irodaháznak tervezett tömböt inkább lakóépületként fejez be.

-    W.P.: Az iO Partners tavalyi irodapiaci jelentésében is szerepelt már, hogy a teljes irodaállomány összvolumene nemhogy nőtt volna, hanem csökkent. Ennek oka, hogy egyrészt a BRF újrakalibrálta a nyilvántartott adatokat, másrészt egyre több konverziós projekt jelenik meg – például korábbi irodaházak átalakítása lakó- vagy kereskedelmi funkcióra. Több olyan irodaprojekt is újragondolásra került, amely már a fejlesztési szakaszban volt.

-    M.K.: A mi gyakorlatunkban is volt példa hotelkonverzióra.

-    W.P.: Az irodapiacon hagyományosan hétéves ciklusokról beszélünk, de ez a ciklikusság most megtört. A COVID, a geopolitikai helyzet és a mesterséges intelligencia egyaránt bizonytalanságot hozott. Az SSC-k – amelyek a magyar irodaterület körülbelül egynegyedét foglalják el – jövőbeli működését például már most is sok kérdés övezi.

-    M.K.: De a jelenlegi, körülbelül 14%-os kihasználatlansági ráta még belefér az egészséges piac kategóriájába.

-    Mi a helyzet az ESG-vel? úgy tűnik, mintha a cégek lelkesedése egy kicsit alább hagyott volna. Vagy inkább arról van szó, hogy mára annyira beépült az elvárások közé, hogy nem beszélünk róla külön, mert olyan, mint a légkondicionáló: egyszerűen kell és ott van. Önök miként látják?

-    M.K.: Ez csak a látszat. Azok a cégek, amelyek 2030-ra, vagy olajipari szereplők esetén 2050-re karbonsemlegességet vállaltak, kizárólag olyan irodaházat választhatnak, amely megfelel ezeknek a követelményeknek. Viszont a kínálat még szűk.

-    W.P.: Ez a trend nem hazai, inkább a nyugat-európai vagy tengerentúli anyavállalatok által diktált elvárás.

-    M.K.: Vannak bérlők, akik kizárólag zöldárammal, napenergiával vagy talajszondás hűtés-fűtéssel üzemelő irodaházba költözhetnek. A távhő csak másodlagos, tartalék megoldás lehet. Az ilyen specifikus elvárások azonban ma még nehezen teljesíthetők a magyar piacon.

-    Milyen évet zártak, és milyen most az iO Partners helyzete?

-    W.P.: Két évvel ezelőtt nagy változás történt: a JLL magyarországi leányvállalataként működtünk, majd kivásárolta a magyar és a régióban az összes JLL kereskedelmi ingatlantanácsadói tevékenységét egy pénzügyi befektető. A JLL-lel továbbra is nagyon szoros együttműködésben maradtunk, kiszolgáljuk az ő ügyfeleiket is. Ezzel párhuzamosan folyamatosan terjeszkedünk: nyitottunk irodákat Horvátországban, Szerbiában, Ausztriában. Új üzletágak indítását is tervezzük – olyanokat, amelyekre JLL-es időszakban nem nyílt lehetőség.

-    Tehát kisebbek, de rugalmasabbak lettek?

-    W.P.: Úgy fogalmaznék, hogy a piaci pozíciónkat a váltás után is megőriztük, továbbra is a négy nagy tanácsadó cég egyike vagyunk, olyannyira, hogy az első negyedévben a második helyen végeztünk. Méretünket tekintve kisebbek vagyunk, mint a legnagyobb versenytársaink, de lényegesen hatékonyabban működünk, és ebben sokat segít, hogy kikerültünk a JLL ernyője alól, hiszen így gyorsabban tudunk reagálni a piaci folyamatokra, ugyanakkor megvan az erős regionális és nemzetközi hátterünk is. Ez egy jól működő kombinációnak tűnik.

-    M.K.: Ha a teljes létszámot nézzük, az irodapiaci csapatunk a legnagyobb: hat senior kollégával dolgozunk. Folyamatosan fejlesztjük a munkatársainkat, ez a szakmai színvonal kulcsa.

-    W.P.: A komplex szolgáltatások iránti igény most a legerősebb: van külön ESG részlegünk, de szorosan együtt dolgozik a többiekkel, a projektfejlesztési csapat együttműködik a tranzakciós szakértőkkel. Egy ügyfél tőlünk 3-4 különböző szolgáltatást is megvásárolhat. A szakmai befektetőnk vezetője korábban a JLL párizsi és moszkvai irodáját irányította – számára is prioritás, hogy tudásalapú, digitalizált környezetet teremtsünk. Ezért folyamatosan fejlesztjük a technológiai hátterünket is.

-    M.K.: Mi ebben látjuk a jövőbiztos működés zálogát. Az MI segítségével is gyorsabban tudunk reagálni az ügyféligényekre – nem kell megvárnunk, amíg egy multinacionális szervezet mozdul.

 


Irodakereso.info