- A Covidot túléltük, most itt az energiaválság vagy fogalmazzunk úgy, hogy az elmúlt hetekben nagyon hangsúlyos téma lett a hatékony energiagazdálkodás. Felkészültek a tulajdonosok, a bérlők, illetve az üzemeltetők a várható energiaköltség-növekedésre? Mi számít ma sikerterméknek az irodapiacon?
- Energiaválságot még nem éltünk meg - a Covid után a mostani helyzet is minden piaci szereplő számára új. Konkrétumokról nehéz addig nyilatkozni, amíg a tényleges fűtési szezon nem kezdődik el és a számlák meg nem érkeznek. Azt látjuk, hogy nehéz az ilyen mértékben változó költségekkel előre tervezni, de a tulajdonosok és a fejlesztők rendszeresen vizsgálják a folyamatban lévő, sőt a meglévő fejlesztéseik esetében is, hogy milyen beruházások szükségesek a működési költségek csökkentése érdekében. Vannak olyan tulajdonosok, akik már korábban elkezdték irodaházaik „zöldítését” és a hatékonyabb rendszerek beépítését, ezzel piaci előnyre tettek szert, csak úgy, mint azok, akik több éves fix szerződést kötöttek az energiaszolgáltatókkal, így a megnövekedett költségek csak később jelentkeznek majd náluk. A működési költségek határozottan előtérbe kerültek, ezért kedvező, ha egy épület, legalább részben önellátó, vagy alternatív energiaforrással is ellátott, így kevésbé van kitéve az aktuális rezsi díjaknak. Az irodaházak zöld minősítése és az ESG irányelveknek való megfelelés ma már alapvető elvárás a bérlők részéről. Az épületek üzemeltetői folyamatosan készítenek becsléseket/ kimutatásokat az év hátralevő részére egyes irodaházak tekintetében, melyek nem túl sok jóval kecsegtetnek. Egyes távhőszolgáltatással ellátott irodaházaknál például, az év további részére várható fűtési költség havi szinten több, mint 17 szeresére emelkedik és ehhez társul még a szintén drasztikusan megnövekedett áramdíj.
- Vannak vállalatok, akiknél már korábban bejelentették, hogy a fűtési szezonban előtérbe helyezik a home office-t.
- Igen, de ezt azért még nem nevezhetjük trendnek. Az otthoni munkavégzés térnyerése ellenére az irodák továbbra is fontos helyszínei maradnak a munkavégzésnek, így továbbra is alapvetés a bérlők számára a lokáció és a házon belül elérhető szolgáltatások megléte.
- Ha már trendek: Milyen évre számítanak 2022-ben az irodapiacon?
- A home-office továbbra is erősen jelen van a bérlők/cégek életében, amely mostanra egy úgynevezett hibrid munkavégzéssé alakult át. A Microsoft tanulmánya szerint, home office-ban megnőtt a ledolgozott órák és a meetingek száma, valamint más aktivitási mutatók is növekedtek. Ugyanakkor, a nemzetközi adatokból az is kiolvasható, hogy a fentiekből fakadóan egy „emberi energiaválság” – kiégési járvány – veszélye is fenyeget. Ezért, az irodába való visszatérésnek fontos feladata az is, hogy a munkavállalók visszaszerezzék szociális kapcsolataikat. Azt még nem látjuk, pontosan, hogy a lakosságot is érintő, jelentősen megemelkedett energia költségek ösztönzik-e majd a munkavállalókat a gyakoribb irodai jelenlétre. Ám a piacon a rengeteg kihívás ellenére is van aktivitás. Sőt, várakozásaink szerint az idei évben a teljes volumen tovább növekszik, és meghaladja akár a 2021-es évit is. A tranzakciókat vizsgálva a legnagyobb változás, hogy míg a járvány előtti időszakban az előbérletek nagyon hangsúlyosak voltak a budapesti piacon, az összes tranzakciónak mindegy, az ötödét tették ki, a 2022-es évben ez a szám 12%-ra csökkent. Ennek oka egyrészt a megnövekedett új kínálat, másrészt a bérlők részéről a lassabb döntéshozatal. Sok minden lelassult az utóbbi két hónapban, és talán elmondhatjuk, hogy az egész világra jellemző most egy fajta kivárás. A bérlők és a befektetők óvatos üzemmódba kapcsoltak, alaposabban megvizsgálják a lehetőségeiket. Továbbra is elmondhatjuk azonban, hogy rengeteg különböző és új igényt támasztanak, és ha igény van, az számunkra mindig lehetőséget jelent. Vezető ügynökségként 2022-ben is sok új szerződéskötésben vettünk részt, melyből jelentős szelet jutott az új piacra lépőknek és az újra tárgyalásoknak is.
- Részben már érintettük: Hogyan tudják a befektetők ellensúlyozni az építőanyagok, illetve a munkaerő árának emelkedését?
- A jelenleg már folyamatban lévő/ építés alatt álló új fejlesztések kivitelezése egyelőre vagy a tervezett mederben folyik tovább, vagy kisebb csúszással fejeződhet be. Látható azonban, hogy van olyan fejlesztés, amely el sem indul, így a következő években a fejlesztői aktivitás csökkenésére számítunk, melyet a megnövekedett építési költségek és energia árak, valamint a csökkenő kereslet generál.
- A városközpont örök sláger, de nagy potenciál van a rozsdaövezetek (újra) felfedezésében is. Mi a Cushman & Wakefield tanácsa, hol érdemes befektetni?
- A városközpontra, a CBD-re gyakorlatilag lassan kitehetjük a megtelt táblát. A terület mérete jelenleg mintegy 300 ezer négyzetméter, és egyelőre nincs új fejlesztés a csőben. A potenciál már csak bontás-újraépítésben van és a lakások felértékelődésével valós alternatívája a belvárosi irodának. Pont emiatt a foghíjtelkekre az esetek 95 százalékában lakóépületek kerülnek, mert ott talán gyorsabb a befektetés megtérülése és kedvező árazással, a kevésbé jó adottságú lakások is vevőre találnak. Az irodák tekintetében továbbra is nagyon fontos a benapozottság, a viszonylag nagy szintenkénti alapterület, a lehetőleg minél zöldebb környezet, a környéken található szolgáltatások, a jó parkolási lehetőség és a jó tömegközlekedés. A rozsdaövezetek újjáélesztése a városkép alakulásának szempontjából nagyon fontos szerepet játszik, hiszen így régi, kihasználatlan, omladozó épületek bújhatnak új ruhába, vagy akár kerülnek elbontásra és a helyükre szép, modern, fenntartható épületek fejleszthetők. Mivel a lokáció továbbra is kardinális, véleményünk szerint, a rozsdaövezeti fejlesztések közül is leginkább azok lehetnek keresettek és sikeresek a jövőben, melyek jó tömegközlekedéssel rendelkeznek. Azt tapasztaljuk, hogy az elkövetkező években a Váci úti irodafolyosó is meghosszabbodhat, hiszen egyre több a fejlesztés és az elérhető fejlesztési telek a Váci út külsőbb szakaszain is.
- Néhány éve markáns trend volt a hazai intézményi befektetők részesedésének növekedése. Hogy állunk most?
- A hazai befektetők aránya az elmúlt években valóban növekvő tendenciát mutatott, melynek eredményeképp a mára, a teljes éves volumen körülbelül 50%-át teszi ki. A belföldi ingatlanpiaci tőkemozgások különösképp fellendültek a Covid időszak alatt, amikor külföldi befektetők - az utazási stop miatt - nem tudtak akvizíciókat indítani. Az ilyen kedvezőtlen környezetben, nyertesként tudott a hazai piac kikerülni, mivel a hazai befektetők tranzakciói továbbra is egy likvid piacot mutattak és születtek tranzakciós benchmarkok is.
Irodakereso.info
