- Úgy tűnik, a koronavírus hatására az irodapiacon egy kisebb trendfordulót figyelhetünk meg: a home office sikere miatt előnyösebb helyzetben vannak azok, akik bérlőként jelentkeznek a piacon, jobb lett az alkupozíciójuk, hiszen nőtt az elérhető szabad terület, az üresedési ráta felfelé indult a korábbi 6%-os szintről. Egyetért ezzel?
- Véleményem szerint erre nincs egyértelmű válasz. Körülbelül hat hónap telt el a vírus magyarországi megjelenése óta. Akkor az üzleti szféra munkaadói közül, aki csak tehette, hazaküldte a munkatársait. Szinte mindenki home office-ból próbált dolgozni. Annyiban szerencsés volt a vírus „időzítése”, hogy akkor kezdődött a tavaszi jó idő: akinek volt egy kis kertje vagy terasza, az szívesen maradt otthon, ráadásul az is bebizonyosodott, hogy egyes munkakörökben, illetve feladatoknál kifejezetten jól működik a távmunka. Sok esetben, ami a munkahelyen 3 órába telik, az otthon elvégezhető két, két és fél óra alatt, hiszen nincs folyosói csevegés, kávészünet, ide- oda mászkálás.
- Aminek azonban van pozitív szociológiai vetülete is.
- Egyetértek, ezért is mondtam, hogy a dolog nem fekete-fehér. Az például semmiképpen sem pozitív, ha a munkahely világa összemosódik a családi élettel, de egy átlagos magyar család nem olyan környezetben él, ahol elkülönített munkaállomást tudnának kialakítani. A nyár közepén, amikor a vírushelyzet már enyhült, megkezdődtek a szabadságolások, és csak most, ősszel kezdenek a munkavállalók visszatérni az irodáikba. Ugyanakkor itt van a vírus második hulláma.
- Hogyan hat mindez az irodapiacra?
- Mindenki nagyon óvatos, érezhető a bizonytalanság. Nehéz úgy tervezni, hogy nem tudjuk meddig tart ez az átmeneti időszak. Sok esetben, ahol a Magyarországon is működő cégnek külföldön van a főhadiszállása, kint hozzák meg a döntést: három, hat vagy akár kilenc hónap múlva térnek csak vissza az irodába. Sőt, kapcsolatban vagyok olyan vállalkozásokkal, akik csak a jövő év végére tartják elképzelhetőnek a teljes normalizálódást. Mindez azt eredményezi, hogy a bérlők a terjeszkedési opciókat jegelik, a minőségi csere helyett inkább meghosszabbítják a meglévő szerződéseiket. A korábbi trend, mely szerint a cégek egy kicsit szebbe, modernebbe, több szolgáltatást nyújtó újabba költöztek a szerződésük lejártával, most egyértelműen megtört. A vállalatvezetők azt gondolják, hogy nem biztos, hogy az a legjobb hely, ahol most vannak, de anyagi szempontból ez a kiszámítható, tervezhető válasz a vírus okozta bizonytalanságra.
- Mi az, ami biztos a magyar irodapiacon?
- Abszolút nem hiszek abban, hogy a klasszikus iroda eltűnne a cégek életéből, inkább azt tartom valószínűnek, hogy egyfajta hibrid megoldás alakul ki. A hibrid ebben a kontextusban azt jelenti, hogy a munkatársak hetente csupán két-három alkalommal jönnek be az irodába, és akkor is csak komoly biztonsági intézkedések mellett: szigorú higiéniás szabályok, távolságtartás. A nagyobb – 60-80 négyzetméteres – közösségi terek valószínűleg eltűnnek, helyüket a több kisebb helyiség veszi át. Vagyis az irodai környezetben dolgozó munkatársak korábbinál alacsonyabb száma kisebb irodaigényt feltételez, de azoknak, akik bent töltik a napjukat, az eddig megszokottnál nagyobb térre lesz szükségük. A két ellentétes igény hosszútávon tehát kiegyenlítheti egymást.
- Mi a helyzet azokkal a nagyobb cégekkel, akik mondjuk tavaly írtak alá esetenként több ezer négyzetméterre szóló szerződést, és most csak néhányan lézengenek bent?
- Ennek egyik lehetséges megoldása az albérlet lehet. Korábban az albérleti opció nem volt népszerű. Az angolszász piacokon, ahol akár 20-25 éves szerződéseket is kötnek, az albérlet mindig is az ingatlanpiac része volt. Nálunk, ahol jellemzően ötéves ciklusban gondolkodnak a bérlők és a bérbeadók is, csak most került előtérbe. Átmeneti megoldást jelenthet azoknak, akik nem tudják, vagy nem akarják magukat ötéves távra elkötelezni. A trendet erősíti, hogy megjelent a belső üresedésnek nevezett jelenség: lehet, hogy egy épület papíron 100 százalékig ki van adva, de azért vannak elérhető területek. Ha egy cég mondjuk tavaly szerződött 3 ezer négyzetméterre, de egy ideig nincs szüksége a teljes területre, akkor tovább fizeti ugyan az aláírt szerződésnek megfelelően a bérleti díjat, de csökkentendő a veszteséget, albérlőt keres. Ez számunkra, akik a bérlőket képviseljük, azért fontos, mert egyrészt ez a becslések szerint 20-60 ezer négyzetméternyi albérleti lehetőség is immár fontos része a kínálatnak, másrészt azokat az épületeket is szóba kerülhetnek, amelyek papíron nincsenek is a piacon. Sok esetben a 100%-osan telített, presztízs kategóriájú házakban is találni még helyet. Valójában mindenki jól jár ezzel a megoldással.
- Másképpen tárgyalnak most, mint egy évvel korábban?
- Nagyobb rugalmasságot tapasztalunk. Bérleti díj csökkenést nem látunk, de a bérbeadók valamelyest több kedvezményt adnak. Nagyon megbecsülik azt a bérlőt, aki ebben a viharos időszakban hajlandó elkötelezni magát, szerződést aláírni és költözni. Kicsit konkrétabban: a bérbeadók plusz egy hónap bérleti díj mentes hónapot biztosítanak, vagy kicsivel több kialakítási hozzájárulást vagy a költözésre vonatkozó költségtérítést adnak. Maga az üzletkötés is lassabban jön létre, amit korábban hat hónap alatt le lehetett tárgyalni, az most kilenc hónapig is eltart. A bizonytalanság más téren is befolyásolja a normális üzletmenetet: azok az építőanyagok, amelyek a belső kialakításhoz szükségesek, sok esetben importból érkeznek. Egy belső ajtó hiánya is lassíthatja a terek kialakítását, így a korábban 10-12 hetes kiépítési időszak mára 14-16 hétre nőtt.
- Milyen szerződéseket hoztak tető alá az elmúlt néhány hónapban? Mi az, amire különösen büszke?
- Az elmúlt hónapokban összesen több mint 10,000 négyzetméternyi irodaterületre vonatkozó bérleti szerződés feltételeinek tárgyalásait bonyolítottunk le bérlőképviselőként olyan ügyfeleink képviseletében, mint például a B+N Referencia Zrt, a Starschema, az Adecco, a Bonduelle, a Kelly Services és a Masterclean. Mindegyik tranzakció más szempontból volt nehéz, de büszke vagyok arra, hogy valamennyi alkalommal sikerült elérni az ügyfelünk által kitűzött célt. Továbbá két jelentős telek ingatlan-adásvételi tranzakciót is sikerült lezárnunk, ami az Erste Ingatlan Kft., valamint a JYSK és a belgiumi Weerts Group nagyvállalat között született az Ecseren, az M0-ás autópálya közvetlen szomszédságában lévő telkekre vonatkozóan. A JYSK 57 hektárnyi területet vásárolt, amelyen az új magyarországi logisztikai központját építi fel az áruházlánc, illetve a belga Weerts cég 30 hektárnyi területet vásárolt, ahol 120 ezer négyzetméter raktár és logisztikai fejlesztést valósít majd meg. Az élet nálunk nem állt meg! Töretlen lendülettel haladunk, és nézünk előre, hiszen azoknak az ügyfeleinknek, akiknek most jár le a szerződésük, és nem tudnak várni, most, ebben a kaotikus, bizonytalan helyzetben, még nagyobb szükségük van az objektív, higgadt, ingatlan szakértő tanácsára, mint valaha.
Irodakereso.info
