-    Vannak, akik szerint nincsenek különösebben nagy bajok az ingatlanpiacon, a megfelelő kvalitásokkal rendelkező ingatlanokat gond nélkül bérbe lehet adni a megszokott ötéves időtartamra is, míg mások szerint ez már a múlt, a Covid, az ebből is levezethető home office sikere, a bizonytalanság okán már inkább a kivárás a jellemző, és a szerződéshosszabbítás az elvárható maximum a piacon. Nem épül semmi, de még így is nő az üresedési ráta, újabb válsággal kell szembe néznünk. Ön szerint kinek van igaza?

-     Inkább az utóbbi véleményt osztom. A piacon azok az ingatlanok lesznek értékesek, amelyek valóban jó helyen találhatók és magas színvonalú szolgáltatásokat nyújtanak a bérlőknek. Az ilyen épületek üzemeltetői képesek lesznek megtartani bérlőiket, illetve újakat találni a távozók helyére. Sok bérlő fog átköltözni a kedvezőtlenebb fekvésű ingatlanokból jobb lokációjúakba, ami a gyengébb épületek kiürüléséhez vezethet. Vagyis kinyílik a piac, az utóbbi kategóriába sorolható házak tele lesznek, míg a gyengébbek elkezdenek kiürülni. Nőni fog az üresedés, aminek több oka is van. A home office több cégnél is bevált, sok esetben a juttatási csomag része, és a munkaadók számára nem túl bonyolult a képlet: ha egy kollégának nem kell a szokásos egy főre jutó 10 m2-es irodateret biztosítani, az minimum 100 € megtakarítás havonta, és akkor még a bérelt területre arányosan vonatkozó közös területről és az üzemeltetési költségről nem beszéltem. Mindent összevetve 130-150 € -nál tartunk. Még, ha ragaszkodik is a munkáltató hozzá, hogy a kolléga hetente 2-3 alkalommal bejárjon, az iroda költsége még akkor is feleződik, amennyiben „shared desk” rendszerben dolgoznak. Mindeközben kevés állami forrás érkezik az ingatlan piacra, és sok az üres iroda. Nincs spekulatív fejlesztés, mivel egy komoly fejlesztő mindig finanszírozási csomaggal dolgozik (jelenleg drágák a hitelek), amit pedig előbérleti szerződésekkel lehet megszerezni.

-    A jó lokációjú házak meg fogják találni a bérlői mixüket?

-    Igen, de ez is nehezebb lesz, mert a nagy bérlők is sokkal jobban meggondolják, hogy milyen időtávra és mekkora területű irodát béreljenek. Nem beszéltünk még az albérleti piacról, aminek szintén negatív hatása van, az árakat némileg lefelé húzza. Az albérleti piacon bérbeadóként feltűnő szereplőknek más a szempontrendszere, mint egy tulajdonosnak. Olcsóbban, rugalmasabb kondíciókkal adják bérbe a felesleges területüket, akár rövidebb távra is, hiszen ez részükről elsősorban kármentés. Arra számítok, hogy beszűkül a piac, lassú beállás lesz.

-    Visszatérünk az alapokhoz? A Belváros és a Váci úti folyosó reneszánsza jön?

-    A bérlők összköltséget néznek, és egy jó lokációban elhelyezkedő új vagy megfelelően korszerűsített épület mindig hatékonyabb lesz a versenytársainál. Ezért akár még a Váci úton belül is lehet mozgás, a piac polarizálódik.

-    Mit hoz az ESG? Mindaz, amit elmondott, rákényszeríti a bérbeadókat, hogy korszerűsítsenek?

-    Az ESG (Environmental, Social, Governance) szempontok ma már elkerülhetetlenek. Az EU-taxanómia és a zöld hitelek arra ösztönzik a bankokat, hogy figyelembe vegyék, mennyire fenntartható egy beruházás vagy egy cég működése. Azoknak a cégeknek, amelyek ezen az úton haladnak, kedvezőbb finanszírozási feltételeik lehetnek. Azonban nem minden ingatlant lehet teljes mértékben átalakítani, ezért az üzemeltetők különböző mértékben tudnak megfelelni a követelményeknek. Az ESG jelentési kötelezettségek a bérbeadókat és bérlőket egyaránt érintik, és bár jelenleg nehéz összehasonlítani ezeket a jelentéseket, hamarosan kialakulhat egy standard forma. Azok az ingatlanok lesznek sikeresebbek, amelyek hatékonyabbak és fenntarthatóbbak, így hosszú távon alacsonyabb üzemeltetési költségekkel működhetnek.

-    Össztársadalmi szinten mindez kedvező, nem? Zöldebb, fenntarthatóbb és kisebb környezeti hatással lesz üzemeltethető a szektor, mert ezt kényszeríti ki a piac.

-    Szakadék nyílik azon épületek között, amelyek képesek ezeknek a követelményeknek megfelelni, és amelyek nem. Utóbbiakat egyelőre nem fenyegeti szankció vagy adó, de hamarosan számítani lehet rá, hogy bevezetnek valami féle „karbonlábnyom” alapú adót. Ez a tendencia nyomokban már most is tetten érhető, és biztosan erősödni fog, ahogy közeledünk a 2050-es karbonsemleges Európa céldátumhoz. Amennyiben ez realizálódik, akkor bekerülhet egy újabb teher az üzemeltetési költségek közé, nőhet a bérlők üzemeltetési költsége. Leszenek olyan épületek, ahol ez elhanyagolható lesz, hisz a tulajdonosok folyamatosan tesznek lépéseket az épületeik karbon lábnyomának csökkentésére, a kevésbé korszerű épületek esetében ezt a terhet részben, vagy egészében az épület tulajdonosa fogja viselni, mert a bérlők biztosan nem fogják az egészet magukra vállalni, hiszen a nap végén valakinek ki kell fizetni a számlát és az elsősorban a tulajdonos lesz. Itt fog versenyképességben (bérleti díj termelő képesség) elválni egymástól a modern (ESG kompatibilis) és a hagyományos technológiával ellátott ingatlan piac. Ez egy olyan utca, amelyben nincs visszafordulási lehetőség, fenntarthatóvá kell tenni az épületeket. 2050-re a karbonsemleges Európa az EU célkitűzése, de a jelenlegi technológia mellett ez ebben a szektorban nem minden esetben lehetséges, gondoljon csak a hűtés-fűtésre. A hatékony működés csak az első lépés lesz a megfelelő irányba.

-    Az Önök egyik fő profilja a saját tulajdonú ingatlanok üzemeltetése. Ha valaki ezt csúcsra járatja, mekkora versenyelőnyre lehet szert tenni?

-    A jó üzemeltetés hozzájárul ahhoz, hogy a költségszint optimális maradjon. A műszaki berendezéseket a rendszeres tervezett karbantartásokkal megfelelő nívón tartjuk, és átgondolt, hosszú távon egymásra épülő beruházásokkal a tulajdonost olyan helyzetbe hozzuk, hogy meg tudjon felelni a fenti koordinátarendszernek. A piacon a tulajdonosi oldal komoly szereplői profi üzemeltető cégekkel dolgoznak együtt, ezért nagy csodák nincsenek, de a hatékony üzemeltetésnek kézzel fogható eredménye kell, hogy legyen.

-    Eddig az irodaszegmensről beszéltünk, de mi a helyzet az ipari ingatlanok piacán, ahol Önök igazán nehézsúlyú szereplők?

-    Az ipari ingatlanok piacán is nagy a verseny és itt is igaz a lokáció fontossága. A bővülő e-kereskedelem egyre nagyobb raktárkapacitásokat köt le, mindezek mellett jelentős gyártó cégek jöttek a közelmúltban Magyarországra, ezen piac kiszolgálása is folyamatosan bővülő ipari ingatlanállományt feltételez. Sok ipari ingatlan körül megváltozott a környezet (gondoljunk csak a Délbudai Dunapart evolúciójára), ezt is figyelembe kell venni a hosszú távú stratégia tervezésekor és adott esetben el kell gondolkodni a funkcióváltáson is, annak érdekében, hogy többlet értéket teremtsünk. Vannak lokációk, melyeknek egyértelmű a jövőképe, itt mindent meg kell tenni azért, hogy a meglévő állomány megfeleljen a modern kor kihívásainak és fel tudja venni a versenyt az újonnan épülő ingatlanokkal.

-    A honlapjukon azt írják, hogy „a megbízhatóságra és ügyfélközpontúságra épülő céges filozófia mellett mindig fontos szerepet kap az innovatív gondolkodás és a piaci igények szem előtt tartása is”. Ez jól hangzik, de egy kicsit általános. Megtenné, hogy egy kicsit konkretizálja?

-    Itt azt gondolom, hogy elsősorban azt kell látni, hogy az ingatlan állományunk jelentős részénél meg van a fejlesztési potenciál és képesek is vagyunk „built to suit” megoldásokra, annak érdekében, hogy egy hosszú távú bérlő igényeit kielégítsük.

 

Irodakereso.info