- A napokban nyilatkozta egy ingatlanpiaci szakember, hogy akár egy év is eltelhet egy bérleti szerződés aláírásáig az első megtekintéstől számítva. Egyetértenek ezzel? Valóban lelassult a piac?
Borek Barbara: A piac dinamikája valóban megváltozott, de a költözési hajlandóság nagyban függ a döntéshozás módjától és helyétől, illetve a vezetés stratégiájától, a cég home office politikájától vagy a távmunkától is. Vannak, akik gyorsabban lépnek a lejáró szerződésük miatt vagy mert csökkenteni szeretnék az addig bérelt területet. Akár tetszik, akár nem, a hibrid modell velünk marad.
Pál Tamás: Amennyiben egy multicégről vagy nagyobb létszámot foglalkoztató vállalatról beszélünk, én is reálisnak látom az egy évet. De persze azon is múlik a folyamat időigénye, hogy mennyi időnk van tárgyalni az adott házra vonatkozóan. Az is szempont, hogy milyen háttere van az adott bérlőnek, milyen a házon belüli jóváhagyásuk. Az biztos, hogy ha van lehetőség a bérleti szerződés lejárata előtt 1,5-2 évvel elkezdeni az újratárgyalást az adott helyen vagy alternatív opciók keresését, az sokkal erősebb tárgyalási pozíciót jelent a bérlőnek. Ezért mi ezt szoktuk javasolni az ügyfeleinknek.
- Bérlői oldalról mi most a legfontosabb szempont egy irodaterület bérbevételénél? ESG? Energiahatékonyság?
PT: Van, ahol a területcsökkentés, akad, ahol a bérleti díj, és vannak cégek, amelyeknél az ESG szempontok – és természetesen olyan is létezik, ahol az összes említett faktorra tekintettel vannak. Ezeknél az ESG figyelembevételével a jó ár/érték arány a meghatározó, a megfelelő hatékonyság mellett!
BB: Az ESG szerintem is nagyon fontos, főként az energiaárak év eleji bizonytalansága miatt. Bár most stagnálást látunk az energiaárakban, a jövőbeni üzemeltetési költség optimalizálása ugyanúgy fontos a bérlőnek és a bérbeadónak is. A bérlők a munkaerő megtartásához elvárják az egészséges környezetet, legyen az zöld park vagy jó minőségű étterem, akár edzőterem. A közösségi terek akár céges, akár épület szinten is elengedhetetlen elemei a munkahelynek. A hangsúly már nem kizárólag az energiaoptimalizáláson van: az SRI (socially responsible investment) szemléletben a közvetlen környezet, annak környezetbarát és élhető fejlesztése, az ott lakók igényeinek kielégítése is fontos szempont, tehát az épület közvetlen vagy tágabb környezetére is oda kell figyelni.
- Mi a helyzet a futamidővel? A bérbeadók ragaszkodnak az ötéves periódushoz, a bérlők szeretnének rövidebb futamidőre szerződni. Miként lehet kompromisszumot kötni?
BB: A standard bérleti idő valóban 5 év, de a szerződésekben előfordul a 3. évben egy break opció: itt – bizonyos előre meghatározott büntetés ellenében – a bérlő kiléphet a megállapodásból. Amennyiben nem kell változtatni a kialakításon vagy nem kell olyan sokat befektetni, a bérbeadók hajlandóak kevesebb időre, például 1-3 évre is aláírni. Ilyenkor a bérlők opciós pluszévekkel biztosítják be magukat, hogy maradhassanak, ha elégedettek, ezt látom kompromisszumként Ugyanakkor a most induló fejlesztéseknél 7-10 éves szerződést várnak el, miközben a teljes fejlesztés 30%-át kérik el a projekt indulásához.
PT: Annyival árnyalnám a képet, hogy a jó minőségű irodaterületek, az A és A+ kategóriák esetében marad az öt év, hiszen a bérlők hosszútávra szeretnének jó feltételekkel szerződni, ezért elfogadják ezt a periódust. Ezekben a kategóriákban még ennél is hosszabb, 6-7 év is előfordul, sőt bizonyos esetekben és nagyobb operációk esetében a 8-10 év sem kizárt.
- Ha mindezt összefoglaljuk, akkor mi számít ma sikerterméknek az ingatlanpiacon?
PT: Az alaprajzilag és műszakilag hatékony épület, olyan lokációban, ahol kiváló a tömegközlekedés és a szolgáltatások színvonala. Ugyanakkor a lokációs ismérv nem ugyanaz, mint a pandémia előtt volt: mivel többen maradtak távmunkában, elérkezni látszik a periférián lévő irodaházak ideje.
BB: Egyetértek abban, hogy az irodapiacon egyértelműen a fenntartható, keveset fogyasztó és környezetbarát irodák és a közvetlen vagy távolabbi környezetüket is támogatni tudó projektek jelentik a jövőt. Hozzátenném, hogy egyre több irodaházban igény van szolgáltatott irodára, közösségi terekre és közösségi élményekre. Az energiaoptimalizálás mellett a munkavállalóknak fontos szempont lett a „jó ügy mellé állás”, például olyan programok támogatása, amelyek valamilyen hátrányos helyzetű csoporton segítenek.
- A radikálisan megnőtt építési költségek és a magas kamatkörnyezet miatt sok fejlesztő fékezi, illetve leállítja a tervezett beruházásait vagy legalábbis azok egy részét. Fogalmazzunk úgy, hogy óvatosabbá váltak. Nem tartanak attól, hogy néhány éven belül elfogynak a termékek a piacról?
BB: Nem gondolom, hogy hiányozni fog irodaterület a piacról. A jelenlegi üresedési ráta 12% felett van, az igények megváltoztak. Az építési költségek nem emelkednek vagy stagnálnak, a kivitelező munkaerő kezd felszabadulni. Tény, hogy a jövőben kevesebb a beruházás, 2024-re és 2025-re 281 000 m2-nyi átadás várható. Az is látható, hogy szinte már csak minőségi és ESG kompatibilis irodaházakat terveznek, fejlesztenek – nem véletlenül, hiszen ezekre van kereslet. Egyre közelebb van 2030, amire az Európai Zöld Megállapodás célkitűzéseit teljesíteni kell (EU taxonómia).
PT: Én sem tartok a kiürüléstől. Ahogy Barbara említette, 2030-ra nagyon sok bérlőnek kell elérnie a saját ESG céljait, sőt olyanok is vannak, amelyeknek hamarabb. Ennek modernizáló hatása van az irodapiac egészére, így a bérlők az új épületek, új fejlesztések felé fordulnak. Ez viszont óhatatlanul magával vonja a meglévő állomány modernizációját is. Arra számítok, hogy mindez be fogja indítani az előbérleti piacot, és ebben az esetben sokkal hosszabban elnyúló bérlői piac fog kialakulni, illetve megmaradni.
- Önöknek milyen évük van/volt eddig?
PT: Sok a munkánk, semmi okunk a panaszra, közben pedig nyár elején sikeresen végigvittünk egy komoly szervezeti átalakulást is. Sokféle tranzakción dolgozunk, a kisebbektől az egészen nagyokig: akad köztük több óriási, ötezer m2-nél nagyobb bérlőképviseleti megbízás is. Közben zárunk is a különböző alpiacokon irodabérleti tranzakciókat, a bérlői és bérbeadói oldalt egyaránt képviselve.
- Talán ezzel kellett volna kezdeni: az IO-partner név újnak számít a szakmában. Mi érdemes tudni Önökről?
PT: Cégünk az év során tulajdonost és nevet változtatott Magyarországon, Csehországban, Szlovákiában és Romániában. Ezek az operációk a megszokott tanácsadói létszámmal folytatják a munkát, sőt több területen fejlesztettünk és új kollégákat vettünk fel. A budapesti irodában az irodai csapat egy, az ipari csapat két tanácsadó kollégával egészült ki. Bécsben és Belgrádban irodát nyitottunk, illetőleg egyéb piacokon is dolgozunk a bővítésen. Ami pedig a piacot illeti: az elmúlt év során egyre gyakoribb, már trendszerű jelenség, hogy az irodai tanácsadás mellett a legtöbb tranzakcióba a workplace területet, illetve a projektmenedzsereket is bevonjuk. Így tudjuk legjobban maximalizálni az ügynökök által letárgyalt kedvezményeket, feltételeket, összehangolva a hosszútávú és fenntartható hatékonysággal, az időtálló kialakítással.
Irodakereso.info
