-    A beszélgetésünk apropóját az adja, hogy a TriGranit fejlesztésében épülő Millennium Gardens az akadálymentességet vizsgáló Access4you arany fokozatú minősítését érte el. Erre még visszatérünk, de úgy tűnik, mintha a kivitelezés tempója elmaradna a TriGranittól megszokottól. Jól látom?

-    Valóban, és az okok szerteágazóak. A Duna partján különleges gondosságot és technológiai fegyelmet, és végső soron időt követelt meg a 16 méter mély, négyszintes mélygarázs kivitelezése. Másrészt tulajdonosváltás is történt a háttérben: az amerikai TPG megvásárolta a TriGranit csoportot, és eladták a telkek, illetve a már meglévő ingatlanok egy részét. A Millennium Gardens-nek még csak a tervei álltak rendelkezésre, amikor megpróbálták előbérlettel kiadni a majdani épületet. A piac nem díjazta ezt a fajta stratégiát, a projekt parkolópályára került. A megmaradt telkeket és magát a nevet két évvel később megvásárolta a REVETAS Capital, akik aztán 30 millió euró befektetéssel valóban elindították a munkát. A háttérben ott van a Goldman Sachs és az EBRD is; mögöttük pedig különböző magánbfektetők állnak. Most már a finisben vagyunk: 2022. június 15-én átadjuk a Millennium Gardens-t.

-    Ez valóban jó hír. És anélkül, hogy ünneprontó lennék, mi a helyzet a bérbeadással?

-    Az első előbérleti szerződést a Henkellel írtuk alá 3600+ nm-re. Erre azért vagyok nagyon büszke, mert köztudott, hogy a cég Magyarországra érkezése óta csak és kizárólag Budán birtokolt sajáttulajdonú irodát, másrészt azt gondolom, hogy egy, az átlagosnál számottevően hosszabb időtartamra szóló szerződés nem csak most, a pandémia utóhatásának köszönhetően ritkaság, de korábban sem volt feltétlenül jellemző. A prémium irodai étkeztetéssel foglalkozó KANTIN is egy hosszú időtávra kötelezte el magát, és a napokban is tárgyalunk a kilencedik szint bérleti szerződésről, ahol várhatóan ugyanilyen eredménnyel írjuk alá a megállapodást.

-    Nem érzékelnek a bérlők, bérlőjelöltek részéről nyomást arra vonatkozóan, hogy minél rövidebb távra szerződjenek?

-    Már annak is nagyon komoly ára van, hogy egy bérlő egy meglévő szerződést idő előtt felmondhasson. A rövidebb kontraktus az A+ kategóriában, mint amelyen a Millenium Gardens nem jellemző, inkább a B kategóriában fordul elő, és ez nem véletlen, a piac szabályai itt is érvényesülnek: Én azt gondolom, hogy minden ház egy befektetés. Úgy értékesíteni egy bérbe adott irodaházat, hogy hároméves szerződéseim vannak, csak komoly veszteségek árán lehet.

-    Rendben, de milyen érvei vannak egy hétéves periódus mellett a bérbeadónak?

-    A bérlők elvárásainak talán a legfontosabbika a rugalmasság. Mivel az A+ kategóriában nincs túlkínálat, a bérleti díjak nem csökkentek, de a fitout hozzájárulás vagy a rentfree hónapok mértéke már képezhetik alku tárgyát. Találkoztam olyan elvárással is, miszerint a bérlő opciót kér arra, hogy a beköltözés előtt a bérelt terület 30%-át visszaadhassa.  Sokan kérnek brake opciót, de ahogy említettem, a piac ezt egyértelműen visszautasítja. A mi esetünkben azért vagyunk jó pozícióban, mert a Millenium Gardens kvalitásai valóban jók. Annak idején a „régi” TriGranit nem véletlenül építette ide az azóta ikonikussá vált Millenium City Center épületeit. A Millenium Gardens ennek méltó végső lezárása. A környék az egyik leglátványosabban fejlődő irodafolyosó a városban, számtalan szolgáltatással és nagynevű bérlőkkel. Aki néhány éve járt utoljára erre, az ugyancsak elcsodálkozhat: kevés olyan környék van a fővárosban, amely ilyen sebességgel és ilyen jó irányba fejlődött, mint a Soroksári út. A környéken nívós épületek épülnek, a tervbe vett további beruházások is sokat ígérőek. Az, hogy jól állunk a bérleti szerződésekkel, a házat képviselő a CBRE-nek és a Colliersnek is köszönhető. Az ő projektbe vetett hitük segített átlendülni a hullámvölgyeken.

-    Mennyire érzik a home office, illetve a hibrid megoldások piacbefolyásoló erejét?

-    A pandémia kirobbanásakor a Google kijelentette, hogy véget ért a hagyományos irodák kora, eljött a Kánaán, mindenki otthonról fog dolgozni, és nem csak náluk, hanem úgy általában a fehérgalléros munkakörökben. Szeptember végén jelent meg a hír, hogy Google 2,1 milliárd dollárt költ a manhattani irodaházára; egy hatalmas kampuszt építenek Manhattan nyugati oldalán, mivel 12 ezer alkalmazottjuk van a városban. Szerintem mára mindenki számára nyilvánvalóvá vált, hogy a csapatmunka, az innováció nem képzelhető el fizikai együttlétek nélkül, másrészt a home office, mint műfaj nem új dolog, a cégek egy része – munkakultúrától függően – korábban is alkalmazta kisebb nagyobb mértékben. Ez valószínűleg a jövőben is így lesz, de ez nem rengeti meg a piacot. Nyilván nem a légiközlekedéssel foglalkozó cégek bővülnek, de az FMCG és az IT cégek fejlődnek.  

-    Térjünk vissza az alaphírre! Miért olyan fontos az akadálymentességet vizsgáló Access4you arany fokozatú minősítése?

-    Markánsan nő azon ingatlanpiaci szereplők száma, akik irodaterületeik akadálymentességét és az erről szóló hiteles és részletes információt az esélyegyenlőségbe vetett bizalmuk, és a jövőbeni üzleti sikereik kulcsfontosságú elemeinek tekintik. A minősítés – rengeteg egyéb szempont mellett – figyelembe veszi a járdák tervezett szélességét és egyenletességét, a rámpák jelenlétét, az ajtók és liftek szélességét és könnyű használhatóságát, a szükséges jelzések meglétét, a mellékhelyiségek akadálymentességét is. Anélkül, hogy ez „kötelező” lenne, hiszünk abban, hogy a XXI. században a befogadó környezet kialakítása fontos feltétele a közösségi integráció megvalósulásának. Hisszük, hogy mozgásukban korlátozott, kognitív zavarral vagy audiovizuális akadályokkal élő emberek integrációja esélyegyenlőségi és emberi jogi szempontokból is elengedhetetlen, de az egyetemes, inkluzív környezet fejlesztésével és ösztönzésével a vállalkozások és cégek számára gazdasági és üzleti előnyt is jelent.

-     A környezettudatossági szempontokról se feledkezzünk meg: megcélozták valamelyik tanúsítványt?

-    Az épület már korábban elnyerte a BREEAM Excellent tanúsítványt is, mint környezettudatosan épülő és jövőben működő építmény. Többek között az elektromos autóval érkezők számára töltőpontok épülnek, a biciklivel érkezőknek biztosítják az öltözési és tisztálkodási lehetőséget, a motorozni vágyók pedig dedikált parkolóhelyeken parkolhatnak. A hulladék szelektíven kerül majd gyűjtésre, az épület liftjei, hűtés-fűtés rendszerei és mozgásérzékelős világításrendszere energiatakarékosan működnek majd. Az épülethez tartozó kert öntözése a tervek szerint az esővízgyűjtő öntözőrendszerrel történik majd, a friss és tiszta ivóvizet az ivóvízszűrő rendszer fogja biztosítani a dolgozóknak.

-    A közelmúlt vihara ellenére a TriGranit név mindig nagyon jól cseng. Miként fogják használni a közeljövőben?

-    Lakó- és irodaingatlan fejlesztésekben egyaránt gondolkodunk.

Irodakereso.info