- Melyek voltak az elmúlt időszak legjelentősebb, az S IMMO-hoz köthető tranzakciók?
- 2017 ismét egy kiemelkedő év volt az S IMMO számára: irodaház-portfóliónkban mintegy 8000 négyzetméterre szóló új megállapodás mellett 20 000 négyzetméternyi területre vonatkozóan újítottuk meg a bérleti szerződéseinket, így az irodaházaink összesített átlagos kiadottsági mutatója 92 százalékra növekedett. Nagyon büszkék vagyunk az Emineo magánkórház megnyitására a Buda Centerben, valamint a Bevándorlási és Állampolgársági Hivatallal kötött hosszabbítási megállapodásunkra, ami egy másik jelentős siker volt 2017-ben. Felújítottuk a Blue Cube irodaház homlokzatát, felfrissítettük a City Center előterét, továbbá az új földszinti ablakok kialakításával és egy új terasz megnyitásával a Buda Centerben is befejeztük a korszerűsítést. A Pódium és a River Estates épületeinek felújítására már 2016-ban sor került. Az idei év első két hónapjában összesen 7000 négyzetmétert adtunk bérbe, és jelenleg is több ígéretes tárgyalást folytatunk. Emellett azon dolgozunk, hogy a legtöbb idén lejáró szerződést megújítsuk. A célunk, hogy tovább növeljük a kihasználtságot azokban az épületeinkben, amelyek még nincsenek teljes mértékben kiadva.
- Milyen főbb trendek érvényesülnek a piacon?
- Az üresedési ráta egyre csökken, a bérleti díjak emelkednek, a bérlőknek adott kedvezmények mértéke visszaesett, a bérleti szerződések időtartama pedig növekszik, jelenleg tehát a bérbeadóknak kedvez a piac. Nagyobb egybefüggő területeket nem lehet könnyen találni.
- Milyen termékek a legkeresettebbek a piacon?
- Az inkubátorházak és a közösségi, szolgáltatott irodák igazán népszerűek. A startupok számára lényeges szempont a bérleti időtartam rugalmassága és az igényeiknek megfelelő területméret, a bérbeadóknak pedig kifizetődő megoldás ez olyan időszakokban, amikor egy-egy terület nincs határozott, hosszú távra kiadva.
- Lépjünk egy szinttel feljebb! Miből áll össze a nemzetközi portfóliójuk?
- Az S IMMO ingatlanportfóliója 2017. szeptember 30-i állapot szerint 233 ingatlant számlált, 1770,5 millió eurónyi könyv szerinti értékkel, és összesen 1,1 millió négyzetméter hasznos területtel. A bérbeadottsági mutató 94,5 százalék volt 6,2 százalékos bérleti hozam mellett. Az ingatlanok Ausztriában, Németországban, valamint a közép-kelet-európai régióban – Szlovákiában, Csehországban, Magyarországon, Romániában és Horvátországban – találhatók. A múlt év első kilenc hónapjában a bérleti bevétel 54,7 százaléka Ausztriában és Németországban keletkezett, a közép-kelet-európai országok pedig 45,3 százalékkal részesedtek a mutatóból. A kereskedelmi ingatlanok, azaz az irodaházak, kiskereskedelmi egységek és szállodák adták a bérleti bevétel 81,4 százalékát, míg a lakóingatlanok 18,6 százalékot képviseltek.
- Terveznek új piaci belépést vagy a portfólió arányainak változtatását?
- Folyamatosan elemezzük a felmerülő befektetési lehetőségeket, egyelőre azonban nem várható érdemi változás a piacok és az ingatlantípusok megoszlásában. Új piacokra történő belépés nem szerepel a közeljövőre vonatkozó terveink között.
- A magyar ingatlanpiacot sokáig együtt emlegették a cseh és szlovák piaccal. Milyen párhuzamok figyelhetők meg?
- Az S IMMO mindhárom piacon rendelkezik befektetésekkel. Az elmúlt két-három évben egyértelműen Magyarország mutatta a legjelentősebb fellendülést. Szlovákia szintén kezd magára találni és a gazdaság fokozatosan felfelé ível. Az S IMMO három irodaházzal, két kiskereskedelmi parkkal és egy hotellel van jelen a szlovák piacon, ezek az elmúlt tíz évben mind magas kihasználtsággal működtek. Pozsonyban nemrég fejeződött be a mintegy 23 500 négyzetméter kiadható területtel bíró Einsteinova Business Center építése. Az épület megfelel a környezetbarát épületekre vonatkozó legszigorúbb előírásoknak, így várhatóan „kiváló” minősítésű BREEAM tanúsítványt szerez majd. Az ingatlan több mint 90 százalékára előbérleti szerződést kötöttek, az első bérlők a napokban költöznek be. Az S IMMO Prágában két szállodával rendelkezik. A cseh piac meglehetősen fejlett és nagyon stabilan teljesít, a növekedési potenciál mértéke ennek megfelelően csekélyebb, mint más közép-kelet-európai országban, például Romániában.
- Eddigi pályája csúcsán van, sok szakemberért felel. Mit tart fontosnak vezetőként, hogyan irányít?
- Úgy gondolom, hogy új vezetőként fontos megismernem a csapat erősségeit és gyengeségeit, valamint a munkatársak egyéni teljesítményét, hogy hosszú távon hozzájárulhassak a fejlődésükhöz. Szintén kulcskérdés, hogy hogyan motiváljuk a csapat egészét, hiszen mindenkinek különböznek a motivációs szempontjai. Manapság minden eddiginél fontosabb a „befektetés” a munkatársakba, hogy hosszú távon megtarthassuk őket a cégnél. Elengedhetetlen továbbá, hogy elérhető célokat tűzzünk ki a csapat elé és kijelöljük az irányt, amit nap mint nap követniük kell. Céltudatos és határozott vezetőként a sikeres végeredményben vagyok érdekelt. Az ahhoz vezető út másodlagos, meghagyom a kollégáimnak azt a szabadságot, hogy a maguk módján dolgozzanak, de mint jó vezető, biztosítanom kell, hogy minden esetben a leghatékonyabb megoldást válasszuk. Elsődleges számomra a következetesség és a csapattagokra bízott feladatok nyomon követése. Emellett azt is fontosnak tartom, hogy az engem körülvevő csapatban elkötelezett szakemberek dolgozzanak, akik szenvedéllyel viseltetnek a szakterületük iránt. A munka azonban nem az egyetlen fontos része az életünknek. Ügyelek a munka és magánélet egyensúlyára, és igyekszem ezt a kollégáimnak is biztosítani. Fontosnak tartom a szórakozást, hogy élvezzük a napi feladatainkat, és hogy képesek legyünk minden nap egymásra mosolyogni.
Irodakereso.info
